不動産売却をお考えのあなたへ 
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大切な資産である不動産を売却したいけど、どこから手をつければいいのかわからないと悩んでいませんか。自分の不動産価格が、今どのくらいするのか知りたいと思うことでしょう。だけどどこの不動産会社に不動産の査定を頼んでよいかわからず、迷ったりしてませんか。このページは、そんな方への水先案内人です。
まずは売却価格を知ろう

売却事例価格は、不動産会社専用のデーターベースまたはレインズに蓄積されています。あなたの不動産、あるいはそれと条件的に近い不動産が、いつごろいくらで売れたかを知ることができます。このデータ等が不動産査定価格を決めるときに大いに役に立ちます。

あなたの望む売却希望価格と実際にマーケットで売却できる価格は異なることも多いにあります。不動産リサーチでは売却を考えのあなたに、売却等に関する事例データをご提示し、不動産査定価格の算出に協力しております。お気軽にご利用ください。
不動産査定価格とは、現実的に「向こう3ヶ月間で売れる」と思われる市場価格のこと!売れない価格など、査定ではありません。

査定のポイントは
●周辺の類似物件の最近の売買事例                
●物件の希少価値の有無
●平均的建築費の坪単価(物件新築再取得価格)
●建築経過年数(現価率)
●管理状況
●内装と設備の充実
●日照や眺望
●地価の動向(一戸建て)など

これが不動産売却スケジュールです
1.不動産査定(売却)の依頼
     ↓     
2.不動産物件調査

     ↓
3.査定価格の決定      
     ↓               
4.売却の委任(媒介契約締結)                           
     ↓
5.販売活動開始  売却する家はきれいに 
     ↓        
6.買主発見・交渉 
     ↓             
7.売買契約の締結 
     ↓              
8.物件引渡し(決済) 

(案内・見学時のポイント

◎ 通りから玄関までにはゴミはないか?
◎ 居室の照明は明るいか?
◎ 壁紙の黄ばみやカーペットのシミはないか?
◎ タバコやペットの臭いはないか?
◎台所・浴室・洗面所のカビは大丈夫か?
◎ 壁に穴は空いてないか、壊れている箇所はないか?など                               
土地・建物査定依頼について

不動産物件の査定依頼をする場合、事前に課税資産(土地・家屋)明細書の写しを1通ご準備願います。当社にて売却対象物件の地番、家屋番号を正確に把握するためです。
可能であれば下記の書類を査定時にご用意ください。
登記簿謄本(土地・建物)
公図
測量図
建物図面(間取りのわかるもの、設計図書やパンフレットなど)
権利証
以上のものがなくても査定は可能です。※不動産
価格査定は無料です。
次に不動産会社を決めよう

不動産を売却する場合は、不動産仲介会社に査定を依頼します。仲介会社はたくさんありますけど、まずは自分と相性の合う、納得のいく不動産会社を見つけることから始めましょう。

お客様に不動産査定価格をご提示する場合、高めの価格を提示して、お客様から売却の委任を受けようとする行為があります。仕事だけを受注しておき、あとで「価格が高いから下げましょう」と修正するスタイルです。これは売主さんに対して不誠実だと思います。

不動産リサーチでは、適正だろうと推察される査定価格をご提示いたします。不動産価格を高めにして、無理な仕事の受託を目指すことはいたしません。

不動産が売れる価格というのは、最終的にはマーケットが決めます。お客様に買っていただくために、適正な価格をご提示しなければ、賢明な消費者には通用しません。その不動産の属性や周辺環境、管理状況等を考慮して査定します。

次に、仲介会社は大手新築分譲系列会社や大手不動産会社でなければならないと思ってませんか。そんなことは全くありません。また不動産物件の近くにある不動産会社でなければ、不利になるということもありません。これから進む手続きがスムーズなものとなるために、ここは大切な第一ステップです。

買主さんが見つかったら

売買契約時必要なものは、
ご売却の契約時に用意する主なものを紹介します。

● 認印     (共有者がいれば全員分)
● 印紙代   (売買金額によって異なります)
● 管理規約書、建築確認通知書、付帯設備および物件状況確認書など
● 仲介手数料の半額:別途消費税が必要です
●  運転免許証など売主本人を確認できるもの
●  代理人契約の場合は売主本人の委任状(印鑑証明書添付と受任者の身分証明書)

残代金受領時必要なものは
残代金を受け取る際に用意する主なものを紹介します。

● 実印   (共有者全員)
● 住民票(共有者全員、3ヶ月以内)
● 権利書(登記済証)●登記識別情報 『土地・建物』
● 印鑑証明書 (共有者全員 3ヶ月以内)
●  固定資産税納付書
● 管理規約・パンフレット・建築確認通知書など
●  仲介手数料の残金(消費税別途)
● 登記費用(住所変更、抵当権抹消登記などがある場合のみ)
●  売却物件の鍵
● 銀行預金通帳・銀行届出印
●  管理費等の清算金の証明書(マンションの場合)

※残金決済時には固定資産税等の清算金が発生しますが、精算起算日を契約年度の1月1日にした場合で、かつ引渡し日が4月末以前の場合は、役所より本年度の納税通知書は発行されていません。翌5月に入ってからです。ゆえにこの場合は前年度の納税通知書で精算しなければなりなせんので注意が必要です。※
不動産買取のメリット

即時に買取り価格を提示の上、即時に売買が成立します。また、気になる査定価格も、無料で査定の上、お客様のご納得いく価格でなければそれ以上の無理な交渉はいたしません。従来の買い手探しのための広告期間や販売期間が一切不要です。売主のスケジュールにあわせて売買が可能です。急ぎの場合も即時に現金化が可能です。現在のお住まいが、当社の仲介で3ヶ月間に売却できなかった場合は、あらかじめ当社がお客様にお約束した価格でお住まいを買い取らせていただきます。当社査定価格の70%〜が買取り金額のおおまかな目安です。買取の場合は仲介手数料が不要です。
(売買代金の3%+6万円×1.08)
残債が残る場合は金融機関との折衝を代行します。減免や担保権解除等の交渉をさせていただきます。買主が一般個人ではないので、売却後の面倒な保証や、瑕疵担保責任が免責され、建物に故障等がある場合も現状のままでかまいません。
※(注)物件によっては買取りができない場合もあります。※
不動産購入をお考えのあなたへ
ご購入までの流れについてわかりやすくご紹介します。
ご購入の相談

じっくり相談に乗ってくれる不動産会社を見つけるのが大事です。数件の不動産会社に気軽に問合わせてみましょう。ここでのチェックは希望条件を整理することから始まります。自己資金やローン返済を考えた上で、どれくらいの物件が購入できるのか検討します。希望条件に優先順位をつけることが大切です。学区、土地の広さ、日当たり、駐車場、築年数など。何が一番譲れないのか書き出します。
資金計画

いくらの物件が買えるのか?自己資金はいくら必要か?など、まずは資金計画について検討します。購入時は、物件価格の他、税金など諸経費がかかります。
●ローン借入金額+自己資金=購入物件価格+諸経費となります。
   購入時の経費は、中古か新築か、または取引形態によって違います。
基本的な経費としては
契約時        ●手付金●印紙代●仲介手数料半額(税別)

引渡し時
     ●登記費用●固定資産税等清算金●管理費等
                     ●ローン関係●保険料●仲介手数料半額(税別)
引渡し後     ●固定資産税都市計画税(毎年)●不動産取得税●引越費用
※諸経費は売買代金の7%(新築の場合)〜10%(中古の場合)額がひとつの目安です。  

媒介契約の締結

購入の仲介を依頼する場合は、不動産会社との間に「媒介契約」を結びます。媒介契約によって、お互いの権利や義務をはっきりさせます。契約形態には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。内容を理解したうえで契約しましょう。
物件情報収集

価格帯や希望地域などをある程度決めておけば、物件情報集めもスムーズに進みます
ここでは、できるだけ多くの情報に目を通してください。情報誌、チラシ、インターネット、オープンハウスなどを活用して希望物件を探しましょう。

現地ご案内

気になる物件がみつかったら、営業マンの案内により、すぐに現地に行きましょう。周辺環境
や交通機関、日当たりなど、チラシやネットではわからない、いろいろなことが確認できます。
建物のチェックポイント
●広さ・間取りが必要条件を満たしているか
●基礎や躯体はしっかりしているか
●建築後の年数と管理はどうか
●内装・設備に問題はないか
●銀行ローンは受けられるか など
周辺環境のチェックポイント
●交通の利便性はどうか(駅までの所要時間・混雑状況)
●生活関連施設は充実しているか(公園・学校・病院など)
●立地に問題はないか(商業地域・工業地域・埋め立て地など)
●南側が大きな建物でふさがれてるなど、日照に問題はないか
●駐車場はあるか・・・

ご購入の申込み

多くの物件を検討した上でいい物件が見つかったら「不動産購入申込書」を担当営業マンに提出します。

契約条件の調整

不動産を購入する場合は、購入条件や代金支払い条件、引渡し時期など担当営業マンを通して売主と調整・交渉を行います。実務上は購入申込書提出時にその書面にて買主の希望条件等を記入することになります。
不動産売買契約書
重要事項説明書受領

契約条件で合意ができたら、不動産会社から重要事項の説明を受けた上で、売主と売買契約書を交わし、当事者の権利・義務などを明確にしておきます。できれば重要事項の説明は事前に入手して最終判断材料にすべきです。当日での説明では何がなんだかわからずで、契約書に捺印をして取替えしがつかなくなるでしょう。
契約時用意する主なもの
●認印
●手付金
●印紙代 売買金額によって異なります。
●仲介手数料の半額(税別)
●運転免許証など購入者本人確認できるもの

ローンのお申込み
  ☆ ローンシミュレーション☆←簡単にわかる!

契約が終わったら、必要書類をそろえて、住宅ローンの申込み手続きを行います。住宅ローンは各金融機関ごとに条件が違いますので注意が必要です。公的融資は低い金利で返済期間も長いなど、民間融資に比べてメリットがあります。民間融資はローンの種類が多く比較的借りやすいです、公的融資と比べると。これらの手続きは全て営業マンが代行してくれますので融資に必要な書類を事前に準備する必要があります。もちろん念のためにこの段階では、売買契約書にはローン特約条項をおりこみます。ローン不成立時に手付金を無条件で返済してもらうためにです。
残代金の支払い・物件引渡し

ローン融資が実行できれば、自己資金の残りと融資されたお金で、売買代金の残金を全て支払います。あとは物件の引渡しとなります。隣地所有者との合意書など、売主からの引継ぎ書類などがあれば受領します。建物の鍵を受領し、物件引渡確認書を売主に交付します。これで無事お引越し・ご入居です。
決済時用意する主なもの
●実印(共有者全員)
●印鑑証明証(共有者全員3ヶ月以内)
●住民票      (共有者全員3ヶ月以内)
●銀行預金通帳、銀行届出印
●売買残代金
●仲介手数料半額(税別)
●固定資産税等清算金(引渡日による日割り計算)
●登記費用(所有権移転、抵当権設定)
●銀行融資事務手数料
●印紙代(金銭消費貸借用)
●保証料(保証協会)
●火災保険料(分割、一括払有り)など

希望の地域・希望する物件がない場合は、

希望物件が物件情報誌・インターネットや不動産会社のところにない場合は、他の業者の未登録物件の中にあることもあります。希望地域の業者すべてを訪問してみましょう。
また、希望の期間内に希望する物件が出てくる可能性がない場合には、探索期間を延ばすか、希望条件を変更するか、その地域での物件収集のためのチラシの投げ込みをしてもらうなどの相談をしてみるという方法もあります。

希望の物件はあるが、予算に合わないときは、

希望する物件は見つかったが、予算的に合わないということはよくあります。身内からの贈与を受けるとか、2世帯住宅や夫婦共有のローン検討などを相談してみる方法もあります。
またダメもとで値引き交渉を売主さんにしましょう。そのときは担当営業マンに相談しましょう。この場合のケースで、購入の際担当営業マンが元付け業者であるならば、勇気を出してズバリ「指値」をしましょう。売主直結業者は「両手の取引」を狙うので買主さんも優遇されます。
それらに加えて、買主の「家が欲しい」という熱意が営業マンに伝われば、彼らも多少の無理な要求は聞いてくれます。買主の要求を聞くことができ、それを実際にやってくれるかどうかもある程度、営業マンの力量・経験・やる気に左右されます。信頼できると思った営業マンにはトコトン信頼して頼ってみることが大切です。売主や売主直結業者の探し方はいろいろあります。

不動産売買簡易査定法

1. 土地建物簡易査定☆  2. マンション簡易査定

この、簡易査定法は、不動産売却時や購入時に便利です。売却時は正式に不動産会社に査定をお願いすればよいでしょう。購入時は、その売出価格が高いのか、安いのかを判断する目安として、不動産調査による、自分の算出した査定価格と比較検討できます。
☆不動産リサーチでは、不動産『
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不動産売却ガイド
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