[中古ビルの瑕疵担保責任]
買主が瑕疵と主張する建物の不具合は、
して、買主の賠償請求を棄却した事例
購入した中古ビルに、
売買契約の瑕疵担保責任条項等により損害賠償を求めた事案におい
する建物の各不具合は、
を棄却した事例(東京地裁 平成28年7月14日判決 請求棄却 ウエストロー・ジャパン)
1 事案の概要
平成26年6月、買主X(原告・個人)は、
人)との間で、築23年を経過する6階建オフィスビル(
万円とする売買契約を締結した。同年9月、
ろ、
イ)外壁の爆裂
ロ)5階の雨漏り
ハ)1階排水管の漏水
ニ)4階居室内の手すりの取付部分の緩み
ホ)4階リビングのクレセントの脱落
ヘ)4階ベランダの水道管の腐食
の不具合を発見した。
Xは、これらの不具合は瑕疵でありYには、
(1)売買契約の瑕疵担保責任条項に基づく賠償責任がある。
(2)Yは本件建物内各居室の不具合を見せず、
しないなどの説明義務違反がある。
(3)平成26年11月までには、
不履行がある。
として、Yに対し、Xが当該不具合の補修に要した費用等385万
訴訟を提起した。
これに対してYは、
(1)本件建物は築23年の中古ビルであり、
経年劣化によるものである。
(2)YはAに媒介を依頼して重要事項説明等の業務を委ねたので
義務は負わないし、Xから求められた説明を拒んだこともない。
(3)Yは平成27年1月までにはXの要望する補修工事を行いた
これを了承しなかった。
と反論した。
2 判決の要旨
裁判所は次のように判示して、Xの請求を棄却し、
(1)本件建物の瑕疵の有無について
Xは、本件建物には複数の瑕疵が存在すると主張するが、
も瑕疵とは認められない。
イ)外壁の爆裂は、重大なものとは言い難く、築23年の中古ビル
る経年劣化によるものと考えられる。
ロ)5階の雨漏りは、漏水が生じていたことは認められるが、
防水機能の低下が原因であったとしても、
である。
ハ)1階排水管の漏水は、その有無及び状況は判然とせず、
経年劣化として合理的に理解できるものである。
ニ)4階居室内の手すりの取付部分の緩みは、
年劣化の限度を超えて瑕疵と評価すべきものであるとは認められな
ホ)4階リビングのクレセントの脱落は、
ヘ)4階ベランダの水道管の腐食は、
なお、Xに交付された物件状況等報告書には上記イ〜
ない」との記載があるが、
であって、
れるものとは考えられないから、
(2)Yによる説明義務違反の有無について
Yは本件建物の売却について宅建業者であるAに委託していたので
に影響を及ぼしうる情報についての説明も第一次的にはAから行わ
おり、
る。またYがXから求められた説明を拒んだり、
の立証があったとも認められない。
(3)事後的な補修合意の成否及びその不履行の有無等について
認定事実によれば、
者に依頼して本件建物の補修作業を行い、
とは認められるが、
えるのが自然であり、
ていたと認めることはできない。
3 まとめ
本件は中古建物の売買において、買主指摘の不具合が、
に該当するかが争われた事案です。
瑕疵とは、売買の目的物が通常有すべき品質・
とは、
13・6・23 大13(オ)101号)が、
は、築23年を経過する中古建物として、通常有すべき品質・
買主の間において本件建物がどのような性質を有することが予定さ
断されるものであり、
件裁判所の判断は妥当なものと考えらます。
また、「
いて説明したものであって、
取引内容が決定されるものとは考えられない」との本件判示は、
われます。
なお、