◆一括競売
更地に抵当権設定 建物を築造 抵当権の実行(競売)
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土地に抵当権を設定した後、抵当権設定者や抵当権者に対抗できない第三者がその抵当地に建物を建てた場合、抵当権者は、土地とともに建物を競売することもできます。(一括競売)
しかし、建物の競売代金から優先弁済を受けることはできません。
この場合の建物の売却代金は抵当権設定者に帰属します。
▼法改正
抵当権の設定後に、抵当地上に建物が築造されたとき、その建物の所有者が抵当地を占有することについて抵当権者に対抗できる権原を持っていないならば、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができます。元々は更地に抵当権を設定したので、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地からだけで、建物の代金は建物所有者に返還されます。(民法389条)
なお、当然ですが、土地のみに抵当権を設定した当時にすでに建物があった場合や建物の所有者が抵当地を占有することについて抵当権者に対抗できる権原を持っている場合〔更地に抵当権を設定した後に土地の賃借権登記をし抵当権者の同意の登記を得ていた場合や改正施行前に要件を満たしていた短期賃貸借の場合など〕は、一括競売はできません。
▼抵当権者は、抵当地のみ競売、土地と建物の一括競売、どちらも選択でき、必ず一括競売しなければいけないという義務はありません。
▼一括競売は、法定地上権が成立していないことからも考えることができます。
もし、土地のみが競売にかけられた場合は、抵当権設定当時にはその土地は更地であったことから、建物には法定地上権はありません。土地を競落した人が建物の収去請求をすることになります。一括競売は、このような事態を回避するためのものと考えることができます。
●新旧条文比較 第389条
【旧】 抵当権設定の後 其設定者が抵当地に建物を築造したるときは抵当権者は土地と共に之を競売することを得 但 其優先権は土地の代価に付てのみ之を行うことを得
【新】
1 抵当権設定の後 抵当地に建物が築造せられたるときは抵当権者は土地と共に其建物ヲ競売することを得 但 其優先権は土地の代価に付てのみ之を行うことを得
2 前項の規定は其建物の所有者が抵当地を占有するに付き抵当権者に対抗することを得ベき権利を有する場合には之を適用せず
●抵当権設定前に築造された建物は，誰が築造したとしても一括競売することはできない
条文上は，抵当権設定当時に，すでに建物が存在していたときは一括競売することはできないので，その建物が設定者ではなく，第三者が築造した場合であっても一括競売することはできない。したがって，抵当権設定当時にすでに存在していた建物の所有者(第三者)が抵当権者に対抗できない場合であっても一括競売することはできない。
建物を築造 土地に抵当権設定 抵当権の実行(競売)
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●一括競売できない建物の代表例
建物の所有者が土地の所有者〔抵当権設定者〕
どんな建物か？抵当権設定時に既にあった建物
〔抵当地が更地ではない場合〕
第三者が抵当権設定前から抵当権者に対抗できる土地の賃借権を有している賃借人が築造した建物
〔改正法施行後〕
抵当権設定後に，抵当権者の同意の登記により対抗力を付与された土地の賃借人が築造した建物
抵当権設定後に，改正法施行前に短期賃貸借の要件を満たしていた土地の賃借人が築造した建物
〔改正法施行時に短期賃貸借の要件を満たしていた〕
●一括競売できる建物の代表例
建物の所有者が土地の所有者〔抵当権設定者〕
どんな建物か？抵当権設定時は更地で，その後設定者によって築造された建物
第三者が抵当権設定後に，「抵当権者の同意の登記により対抗力を付与されていない土地の賃借人」が築造した建物
抵当権設定後に，設定者によって築造された建物を譲り受けたが，「抵当権者の同意の登記により対抗力を付与されていない土地の賃借人」が所有している建物
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