不動産を売却する際、ほとんどの場合、不動産業者(宅地建物取引業者)に依頼して買主を探してもらうことになります。この時に不動産業者と結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。また、媒介契約の有効期限は3ヶ月以内となっており、この期間を過ぎても取引相手が見つからなかった場合依頼者からの申し出により、さらに3ケ月の契約更新ができることになっています。
媒介契約には次の4つのタイプがあり、それぞれの媒介契約の特徴を十分理解し、自分の条件に合ったものを選ぶことが、スムーズな売却につながると言えましょう。
1.専属専任媒介契約
依頼者が、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することを禁ずる形式です。専属専任媒介契約を締結した業者には、指定流通機構へ物件情報を登録することが法律上義務づけられるため、迅速な成約が期待できます。依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。ただし貴社が探した相手以外の者には売りません。】となります。
2.専任媒介契約
依頼者が他の宅地建物取引業者に、重ねて媒介や代理を依頼することを禁ずる形式です。ただし、専属専任媒介契約と違い、依頼者による自己発見取引は可能です。依頼を受けた業者は、他の業者から取引を横取りされる恐れがなく、また、広告費用も比較的無駄になりません。したがって、物件情報を流通機構に登録するなど取引の相手を見つけるため積極的に努力することが期待できます
依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません】となります。
3.一般媒介契約「明示型」
依頼者が、他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することを許す形式の契約(一般媒介契約)のうち、当該地の宅地建物取引業者を明示する義務のあるものを言います。依頼者にとっては、他業者に依頼することも可能なので、有利な取引の機会がそれぞれ広くなりますが、業者にとっては、他の業者が成約にこぎつける可能性もあるため、専属専任・専任媒介契約の場合ほど成約に向けての努力が期待できません。そのため専属専任媒介契約等と比較すれば一長一短がありますが、流通市場が整備されて情報の網羅性が確保されている現在、複数の業者に依頼すること自体にあまり意味がなくなってきていると思われます。依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。だだしA社.B社にも依頼していますよ】となります。
4.一般媒介契約「非明示型」
一般媒介契約のうち、他に依頼する業者を明示する義務のないものを言います
従来の媒介契約はほとんどがこのタイプでした。このタイプは、業者にとって成功報酬を得られる保証がないので積極的に成約に向けて努力しない可能性があります。また「抜き」の懸念から物件を流通機構に積極的に登録しなくなることも考えられます。依頼者は各業者に対して【この家を売って欲しい。】となります。
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