媒介契約
2007年07月27日
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2007年01月30日
≪媒介契約について≫
不動産を売却する際、ほとんどの場合、不動産業者（宅地建物取引業者）に依頼して買主を探してもらうことになります。この時に不動産業者と結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。また、媒介契約の有効期限は３ヶ月以内となっており、この期間を過ぎても取引相手が見つからなかった場合依頼者からの申し出により、さらに3ケ月の契約更新ができることになっています。
媒介契約には次の４つのタイプがあり、それぞれの媒介契約の特徴を十分理解し、自分の条件に合ったものを選ぶことが、スムーズな売却につながると言えましょう。
１．専属専任媒介契約
依頼者が、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することを禁ずる形式です。専属専任媒介契約を締結した業者には、指定流通機構へ物件情報を登録することが法律上義務づけられるため、迅速な成約が期待できます。依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。ただし貴社が探した相手以外の者には売りません。】となります。
２．専任媒介契約
依頼者が他の宅地建物取引業者に、重ねて媒介や代理を依頼することを禁ずる形式です。ただし、専属専任媒介契約と違い、依頼者による自己発見取引は可能です。依頼を受けた業者は、他の業者から取引を横取りされる恐れがなく、また、広告費用も比較的無駄になりません。したがって、物件情報を流通機構に登録するなど取引の相手を見つけるため積極的に努力することが期待できます
依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません】となります。
３．一般媒介契約「明示型」
依頼者が、他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することを許す形式の契約（一般媒介契約）のうち、当該地の宅地建物取引業者を明示する義務のあるものを言います。依頼者にとっては、他業者に依頼することも可能なので、有利な取引の機会がそれぞれ広くなりますが、業者にとっては、他の業者が成約にこぎつける可能性もあるため、専属専任・専任媒介契約の場合ほど成約に向けての努力が期待できません。そのため専属専任媒介契約等と比較すれば一長一短がありますが、流通市場が整備されて情報の網羅性が確保されている現在、複数の業者に依頼すること自体にあまり意味がなくなってきていると思われます。依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。だだしＡ社.Ｂ社にも依頼していますよ】となります。
４．一般媒介契約「非明示型」
一般媒介契約のうち、他に依頼する業者を明示する義務のないものを言います
従来の媒介契約はほとんどがこのタイプでした。このタイプは、業者にとって成功報酬を得られる保証がないので積極的に成約に向けて努力しない可能性があります。また「抜き」の懸念から物件を流通機構に積極的に登録しなくなることも考えられます。依頼者は各業者に対して【この家を売って欲しい。】となります。
依頼者への業務処理状況報告書
より大きな地図で 有限会社不動産リサーチ：福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号 を表示続きを読む
2006年06月18日
媒介契約書面の作成
媒介契約成立当初は購入を希望する具体的な物件がきまっていないのが、
普通ですから、その場合は「依頼者が取得を希望する物件が具体的に決まって
いない場合には、物件の種類、価格、広さ、間取り、所在地、その他の希望条件を記載することとして差し支えない」としています。物件が特定されていなくても、
できるだけ希望条件を記載した上での媒介契約書面を作成することです。
媒介契約書面に関しては、書面に標準媒介契約約款に基づく契約であるか否かの別を記載し、「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です」と表示する必要があります。
2006年04月14日
媒介契約前の説明
一般の消費者は、たびたび宅地建物取引の当事者になるわけではありませんので、宅地建物の売買等に関し多くの知識や経験をもっていません。媒介の依頼についても同様であり、その知識や経験が少ないため、契約内容や法的性格を理解することは容易ではありません。専門家である業者が媒介契約の前に書面により依頼者に媒介契約の十分な説明をしておくことが、トラブルの防止にも役ち、また業者の信頼にもつながります。
＜売買契約までの流れ＞
１．媒介契約前の説明
↓
２．媒介契約締結
↓
３．媒介行為
↓
４．重要事項説明書
↓
５．売買契約締結
このような観点から、宅地建物取引業者は、媒介契約の締結に先立ち、媒介業務を依頼しようとするものに対して、不動産取引の全体像や受託しようとする媒介業務の範囲について書面を交付して説明することが望ましいとされています。
ポイントは媒介契約前の書面による説明により、依頼者が十分な理解を得ること
2006年03月22日
媒介契約の必要性
業者が報酬を請求するためには、原則として依頼者との間に媒介契約が成立していなければなりません。媒介契約がない場合は、当然には報酬支払い請求権は発生しません。
媒介契約は民法上は必ずしも書面でお行わなければならないわけではありません。しかし実際に紛争となったケースにおいて媒介契約書を作成していないと多くの場合に裁判所は媒介契約を認めていません。
また売買の媒介においては媒介契約を作成することは業者の義務であります（業法34条の２第1項第1号）
媒介報酬を円滑に請求することができるようにするために媒介契約は書面によって行わなければならない。
媒介業務は依頼者からの業務の委託を受けることによってはじめて行うことができるものであり、依頼者からの業務委託に書面が必要であることは、買主から依頼を受ける場合には特に留意をしておかなければなりません。
2006年03月16日
代理と媒介
売主や買主などの本人から権限を与えられ、本人のためにすることを示して、業者が契約を行う場合が代理です。
媒介は売主、買主間に入って両者の間をとりもって契約成立のために尽力する行為にすぎません。媒介の場合は、売買契約締結という行為は、売主や買主自らが行います。
これに対し代理では、本人から代理人にかわって行います。代理ではこの本人に代わって行った行為の効果が、本人に対して及ぶわけです。
宅地建物の売買、交換、賃貸借について代理を行うことも、媒介と同じく、業法の適用を受けますが、宅地建物取引業においては、多くの場合媒介の形態により業務が行われています。
ポイントは代理も媒介と同じく業法の適用を受けます。
2006年03月15日
2006年03月14日
報酬支払いの時期
半金約定
ポイントは報酬支払時期については、売買等の契約締結時に半額を、引渡し時に残りの半額を支払うこととすることが一般的です。
媒介報酬の支払い時期は媒介契約によって定められます。
媒介契約の中で特別に定めがなければ、普通は売買等の契約の成立時に報酬請求が発生しますが、媒介報酬の支払い時期については、一般に、媒介契約において、売買契約締結時に約定の報酬の５０％（半金）、決済時に残額５０％（半金）と定められています。（以下「半金」約定といます。）
媒介契約において半金約定を定めることは、不動産取引の慣習として定着しています。標準媒介契約約款（専任媒介契約約款）（以下「標準媒介契約約款」といいます。）には明文はありませんが、業者は半金約定が一般的であることを念頭においておかねばなりません。国土交通省からも半金約定を定めるよう指導がされています。
半金約定は、売買契約締結後に予定通り決済が行われれば、決済時に残り半金の支払期限が到来することを定める約定であるとともに、売買契約締結後、決済されないことが確定的となったときにもまた、残り半金の支払い期限が到来するという約定でもあります。
2006年03月12日
媒介請求の根拠と要件
報酬請求の根拠
依頼者と業者との間に報酬の約定がある場合は、約定に基づき、報酬請求権が生じます。ただ約定があっても業法の上限をこえる場合には上限を超える部分については効力はありません。また、無免許業者は裁判により報酬請求をすることはできません。依頼者と業者との間に報酬の約定がない場合には、特別の場合を除くと、報酬を請求することはできません。
報酬請求の要件
約定に基づいて業者が報酬を請求するためには、依頼者と業者との間に媒介契約が成立し、媒介行為の結果により依頼者と相手方との契約が成立しており、業者が契約成立のために尽力する行為を行って、その尽力行為と売買等の契約成立の間に因果関係があることが必要です。
ポイント
契約に基づく報酬請求の要件
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��売買等の契約の成立
��尽力行為と因果関係
2006年03月11日
媒介に該当しない行為
売却について
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�ど充�登記に関する権利調査等
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��住宅性能評価
��土壌汚染調査
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購入について
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��リフォーム相談
また、媒介は契約成立に向けた尽力行為ですので、取引の相手方を紹介するだけの行為は媒介ではありません。単なる紹介行為を行っている者は「たね屋」と称されていますが、たね屋には業法による規制はありません。活字や電波の媒体を利用して情報を伝達するだけの行為にも業法の規制はありません。
しかし単なる紹介を超えて契約成立への尽力行為を行えば媒介に該当します。報酬の名目が紹介料や企画料となっていたとしても、実際に媒介に該当する行為を行っていれば媒介報酬となり業法により規制されます。
契約締結後の付随的事務だけを行うことは、業法に規定する媒介そのものには属しません。
