不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
お問合せは下記まで
不動産１１０番
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
電話：０２４８−７３−０２６８
FAX：020-4663-2806
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fudousan3@livedoor.com
不動産売却マニュアル
2011年12月11日
土地現況測量無料サービス・・・売却時に当社費用負担致します。
土地売却をご検討の方へ
売 地 求 む！！ 不動産リサーチではただ今
広告有効期間：平成24年12月31日迄
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●土地売却の方には
敷地現況測量無料サービス・・・当社測量費用負担致します。
利 点
資格者による境界明示に付き購入検討者にアピールでき、土地物件の印象や安全性を追求でき 売れやすくなります。
売買時の境界トラブルがなくなります。
※（注）売却時は当社と専属専任媒介契約を締結させていただきます。
また成約時の報酬は法定仲介手数料を申し受けます。
お申し込みは
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861 TEL0248-73-0268
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2011年06月22日
土地境界トラブル
土地は高価な資産です。後々まで影響するトラブルに土地の境界線があります。
自分の土地と隣地の境界がどこにあるのか？境界で揉めることは少なくありません。
お隣の外溝のブロック塀やフェンスなどが、自分の土地に越境していても、何十年もそのまま放置すると正しい境界の位置に境界を決めることができなくなることがあります。
これから土地売買を考えている人、新築を考えている人は常に土地の境界がどこにあるのかを意識して知っておく必要があります。
土地の境界トラブルの防止には予防することが重要です。
お気軽にご相談下さい。不動産無料相談・見積り実施中！！
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、
何なりとご相談ください。
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不動産110番
有限会社不動産リサーチ
〒962−0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
TEL：0248−73−0268
FAX：020−4663−2806
http://e2103.ldblog.jp/
fudousan3@livedoor.com
自分の土地と隣地の境界がどこにあるのか？境界で揉めることは少なくありません。
お隣の外溝のブロック塀やフェンスなどが、自分の土地に越境していても、何十年もそのまま放置すると正しい境界の位置に境界を決めることができなくなることがあります。
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土地の境界トラブルの防止には予防することが重要です。
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2011年06月14日
間取り図作製
不動産１１０番
有限会社不動産リサーチ
担当：吉田
TEL：0248-73-0268
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2011年05月22日
物件状況確認書・付帯設備確認書
物件状況確認書・付帯設備確認書
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
お問合せは下記まで
不動産110番
有限会社不動産ﾘｻｰﾁ
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福島県須賀川市古舘106番地102号
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FAX：020-4663-2806
U R L ： http://e2103.ldblog.jp
E-mai：fudousan3@livedoor.com
掲載物件の情報、空室・内覧などに関するお問合せは電話では受付けておりませんので,メールにてお問合せ下さい。
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2010年12月20日
不動産の売却について
不動産のご売却について
不動産リサーチでは、お客様の大切な資産についての内容を正確かつ迅速に把握の上、適切な査定を行い、お客様のご意向に沿う形で、仲介または買取り/売却価格/売却方法等について最善のご提案をいたします。
ご売却をご依頼いただくことにより、購入希望者を見つけるための幅広い営業活動はもちろん、物件契約・取引時・取引後の様々なトラブルを防ぐために、物件や取引に関する各種の確認・調整・書類作成等を行いますので、安全・確実・スムーズな不動産取引が可能です。
売却に必要な費用不動産を売却される場合、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。つまり、売買金額から、諸費用を差し引いた残りが手取り金額となります。
諸費用の内訳は以下のようになっています。
仲介手数料 仲介物件については、成約の際に規定の仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税/物件価格400万円以下は別途規定）を申し受けます。当社買取の場合は不要。
登記等費用 売渡証書等作成費用等
印紙代 売買契約書に貼付する印紙代です。
所得税／住民税 売却により譲渡益が出た場合、その譲渡益に対して所得税、住民税がかかります。
ただし居住用の資産等をご売却の際は、3,000万円までの特別控除が利用できたり、所有期間が長いと税率が軽減される特例を選択できる場合があります。
くわしくは、国税庁タックスアンサー(税金相談)
ローン諸費用 残債が残っている場合にかかる抵当権抹消費用や司法書士への報酬、事務手数料などです。
その他 必要に応じ、境界確定費用、解体費用、引越し費用等
ご依頼〜物件調査〜査定〜売出し価格の決定売却のご依頼は、ご来店、お電話、メール等で随時承っております。
ご依頼時に、売却物件のご購入時のパンフレットや権利証、建築確認書、固定資産税納税通知書等、具体的な内容が記されているものを用意いただきますようご案内いたします。
価格査定を行うために、物件調査の上、取引事例・現在の市場価格・個々の物件の状況や特性を考慮した上で査定価格を出します。解体や修繕・リフォーム等のご相談も承ります。お気軽にご相談下さい。
お住まい等が「いくらで売れるか」を判断するのが査定です。査定では、一般的に3か月程度で売却できると予想される価格が提示されます。当店では、ご売却物件を無料で価格査定いたします。
お客様のご要望・査定価格等を参考に売却方法・売出価格をご提案します。これに基づきご相談の上、売り出し価格等を決定していただきます。買取り価格については、別途の基準を設け査定しております。
媒介契約ご売却を決断されたら、仲介業者（不動産会社）との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。
一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に状況報告義務はありません。依頼主は自分で購入希望者を見つけることができますが、他の依頼業者や物件動向の報告は必要です。
営業（売却）活動〜報告ご売却依頼をいただいた物件の情報は、当店内および店頭で速やかに公開されます。また、ホームページでの公開、チラシ、近隣へのポスティング、当社提携の不動産業者、建築業者等へ積極的な営業活動を行います。また、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム「レインズ」に登録すれば、オンラインで結ばれている全国多数の会員不動産会社間で情報交換が行われ、ご売却物件情報が他店のお客様にも提供されます。あまり公に出したくない等、お客様のご希望に沿うかたちでの営業活動も可能です。
当店では、ご売却物件について、どのような媒体を使って営業を行っているかはもちろん、それに対する問い合わせの状況や物件を見学された方の反応など、売却活動に関わる状況の経過報告を行います。
購入希望者の申込み〜売買契約ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を買主様、売主様のご納得いく同意が得られますよう調整します。そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。
売買契約の前に買主様に「重要事項説明書」を交付し、売却物件の説明を宅地建物取引主任者が行います。
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。
物件引渡し残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われます。したがって、引渡しまでに居住物件では引越し、それ以外の物件では動産の撤去を済ませておかなければなりません。引越しが終わったら、電気・ガス・水道など公共料金の精算を行ないます。また、物件、付帯設備等についてのパンフレット・保証書や管理規約書などもまとめておきます。
物件引渡しの流れは以下のようになります。
（1）登記申請書類の確認
所有権移転登記の申請を行うため、登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
（2）残代金の受領
残代金を受け取って、領収書を発行します。
（3）固定資産税などの精算
引渡し日までの金額を日割り計算して精算します。
（4）関係書類の引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを引渡します。
（5）カギの引渡し
お住まいのカギを引渡します。
（6）諸費用の支払い
仲介手数料などの諸費用を支払います。
2009年12月19日
不動産売却は有限会社不動産ﾘｻｰﾁへ・・・
はじめて不動産を売却する人の常識は、大きな不動産会社はたくさんお客様を持っていて、自分のためにいっぱい広告してくれるから他の会社に頼むより早く高く売れる…です。それに対してプロの不動産業者の常識は不動産は適切な価格で早くレインズに公開すれば相場の高値で売却できるのです。
この違いは一体何でしょう？確かにレインズ（東日本不動産流通機構）ができる前は前者の考え方もかなりあたっていました。
なぜなら物件情報を多くの人に知らせる手段はチラシぐらいしかなかったからです。
しかし時代は変わりました。インターネットが利用できるようになりました。
レインズの出現によってほとんどの不動産業者がネットワークで結ばれ、レインズにさえ登録すれば瞬時に登録情報が日本全国の不動産業者へ届く仕組みになったからです。
その結果、購入見込み客を捜すことがとても簡単になったのです。
いくら大きな不動産会社だといっても所詮一社で広告できる額は知れています。もちろん見込み客の数も知れています。
それに比べレインズのネットワークは膨大です。それぞれの不動産会社が独自に集めた見込み客に瞬時にあなたの住まいの情報が伝わるわけですから売れる確率も格段に高くなります。
これが重要なのです。
日本中の不動産会社のネットワークを使い、それぞれの不動産会社に広告させること、これ以上効率のいい営業方法はありません。
不動産ﾘｻｰﾁが訴えるのはこの方法なのです。レインズに登録するには費用は一切かかりません。ですから必要経費も最小限にとどまります。
非常にシンプルな方法です。国土交通省が推奨するこの方法をきちんと運用すればあなたの不動産は間違いなく売却できます。
売却できないとすれば売却価格が相場からかけ離れているからです。適切な価格であれば必ず売却できるのです。
問題は多くの不動産会社がこの方法を忠実に実行していないことです。今の宅地建物取引業法では売主、買主双方から仲介手数料を取っていいことになっています。
その結果、一部の不動産業者はレインズに物件登録しても「商談中」や「契約予定」と称して他業者に紹介しないところがあるのです。
知らぬは売主ばかりなり…悪徳業者に好き勝手にされている売主がたくさんいるのです。それに比べ不動産ﾘｻｰﾁは、最初からネットワークを利用し、数多く取り扱うことを目的とした仕組みですから
そんな心配は一切ありません。
また、インターネットによる不動産情報サイトですからお金を使わずに効果的に広告宣伝するノウハウを持っています。何しろご縁があるあなたが、このサイトを見ているくらいですからそれなりに魅力があるのでは…？
不動産ﾘｻｰﾁがおすすめしている売却方法は決して特別な方法ではありません。
ある意味では不動産売買取引の基本中の基本なのです。
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何なりとご相談ください。
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不動産１１０番
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
TEL：０２４８−７３−０２６８
FAX：020-4663-2806
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2009年11月15日
前面道路による容積率の制限・・・
住居系の7つの用途地域において前面道路が12m未満の場合には、
都市計画で指定された容積率と
下記の算式によって求めた容積率と比較していずれか少ない容積率が、
その敷地の容積率の限度となるので注意が必要です。
●前面道路が１２m未満の場合 (住居系の用途地域）
＜住居系の用途地域＞
容積率 ＝ 前面道路の幅（メートル数値） × 4／10
＜住居系の用途地域以外＞
容積率 ＝ 前面道路の幅（メートル数値） × 6／10
例 土地面積 １５０�� 都市計画で定められた容積率 ２００％
前面道路の幅員４ｍの場合は?
1. ４ｍ（道路幅）×4/10=16/10=160%
2. 都市計画で定められた容積率=200%
3. この敷地の容積率は？２００％≧１６０％となります。
この場合の建築可能な床面積は
土地面積１５０��×１６０％＝２４０�屬任后�
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2009年11月14日
2009年11月12日
物件引渡し時には・・・
売買物件の引渡し内容を確認するためには下記のような付帯設備表が役に立ちますよ！
付帯設備表
下記で「付」に○印のある設備などは、現況で売買物件に付帯されています｡なお、「無」に○印のある設備などは、該当がないか、または売主が撤去するものです｡設備などには、経年変化および使用に伴う性能の低下、キズや汚れがあります｡
| 設備名称 | 付帯の有無 | 設備の状況等 | |
居室設備 | 照明器具 | 付（ 台）・無 | |
| 冷暖房機 | 付（ 台）・無 | (使用可・一部故障有り・使用不能） 故障の状況 | |
| 冷房機 | 付（ 台）・無 | ||
| 暖房機 | 付（ 台）・無 | ||
水回り設備 | 風呂一式 | 付・無 | |
| 換気扇 | 付・無 | ||
| 給湯機 (ガス･電気･バランス釜) | 付・無 | (使用可・一部故障有り・使用不能） 故障の状況
| |
| 瞬間湯沸器 | 付・無 | ||
| 乾燥機 | 付・無 | ||
| トイレ器具一式 | 付・無 | (保温便座 付･無 洗浄器 付・無） | |
| 洗濯機用防水パン | 付・無 | ||
| 洗面台 | 付・無 | ||
台所設備 | ガスレンジ | 付・無 | (使用可・一部故障有り・使用不能） 故障の状況
|
| 電気コンロ | 付・無 | ||
| オーブンレンジ | 付・無 | ||
| 流し台セット | 付・無 | ||
| レンジフード | 付・無 | ||
| 食器洗い機 | 付・無 | ||
その他の設備 | 下足入 | 付・無 | |
| 吊り戸棚 | 付（ ヶ所）・無 | ||
| カーテン | 付・無 | ||
| カーテンレール | 付・無 | ||
| ジュータン | 付・無 | ||
| 敷き込みカーペット | 付・無 | ||
| 網戸 | 付（ 枚）・無 | (破れ無･一部破れ有り) | |
| ドアチャイム | 付・無 | (使用可・一部故障有り・使用不能） 故障の状況 | |
| インターホン | 付・無 | ||
| TVアンテナ | 付・無 | (単独･共有) | |
| 衛星用アンテナ | 付・無 | (単独･共有) | |
| 物干し用フック | 付・無 | ||
屋外設備 | 物干し台 | 付・無 | |
| 物置 | 付・無 | ||
| 車庫 | 付・無 | ||
| 門柱･フェンス | 付・無 | ||
| 庭木･庭石 | 付・無 | ||
| 灯篭 | 付・無 | ||
その他 | 付・無 | ||
| 付・無 | |||
| 付・無 |
平成 年 月 日平成 年 月 日付不動産売買契約に関し、付帯設備は以上
のとおりであることを売主は買主に告知し、買主は告知を受けました｡売主 氏名 印
買主 氏名 印
2008年05月09日
第三者のためにする契約方式における直接移転取引の要点
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何なりとご相談ください。
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福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
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2008年05月05日
不動産取引における瑕疵と媒介業者の注意義務
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2008年01月02日
不動産リサーチの売却マニュアル ※チェック
１． まずは当社に、TEL・FAX・E-mail等でお気軽にご相談下さい。
もちろん相談のみでもＯＫです！
■相談・査定は無料です。お気軽にお申し付け下さい。
■「将来の売却を考えて」「現在の評価を知りたい」「売却しようか迷っている」等、etc
今すぐ売却の予定のない方でもOKです。
■お持ちの不動産の評価を知っておくことは大切なことです。不動産の価値は常に知っておくことも必要です。
２．次に、当社があなたの不動産を綿密に調査します。法務局にて登記簿等の確認も同時におこないます。室内を見せていただける場合は、室内を拝見させていただきます。
■外観だけの査定も可能です。
■ネットによる簡易査定の場合は、主に近隣取引事例を参考にします。
■ご近所の方々には知られないように調査します。
■内容については外部に知られることはありません。（守秘義務）
３． 現地調査に基づいて不動産査定書を提出します。査定書には、主に下記の内容が記載されています。
� ド堝飴困良充┿�項 �◆ニ［瓩亡陲鼎�制限 ��．飲用水・ガス・電気の供給および排水の整備状況 �ぁハ�線価・公示価格 �ァコ鴇魴鏈債蝓´Αヅ亠�事項要約書・公図 �Аズ債蟆然福θ稜篦鶲堂然覆砲弔い董´─ザ疥戮亮莪�事例と販売物件 ��．その他特記事項
■インターネットによる簡易査定の場合は、上記内容と違います。
■査定書は、ご依頼された方だけに提出します。
４． 不動産査定書に基づいて、お客様と打ち合わせのうえ販売価格を決定します。
■販売価格はお客様が決定します。当社は販売についてのアドバイスをします。
■広告媒体やオープンハウス等の打合わせをします。広告販売をしないケースもあります。
■当社ではいろいろな販売方法をおこなっています。
■ご希望の方には、売却できなかった場合の買取価格を掲示します。
■当社は、須賀川市内で短期間での売却率を誇っています。
５．当社の 媒介契約には３種類あります。
６． 販売計画に基づき販売活動を開始します。（希望により広告を出さないケースもあります）
見学者が現れた場合は、３日前までに連絡をします。
ご都合が悪い場合は遠慮なくお申し出てください。
■販売には、ぜひオープンハウス等も検討してください。
■販売活動は、お客様の申し出により、いつでも止めることができます。
■販売活動費は一切必要ありません。
７． 購入者が見つかったら不動産売買契約を締結します。
一般的には手付金は売買価格の１割です。
（お客様の事情により異なる場合があります）
■手付金は通常売り主に渡されますが、売買価格の内金です。
■契約時に引渡日を決定します。
■通常、契約は不動産会社で行われます。
８． 決済時には下記のことが行われます。
� セ超發亮�領 �◆ゼ敍�金の返済 ��．所有権の移転登記 �ぁツ馘�権の抹消登記 �ァシ�物（鍵）の引き渡し �Αジ把蟷饂裟播�の精算
■一般的には契約の１ヶ月後に決済が行われます。
（購入者・売却者の事情により異なる場合があります。新築予定など）
■住宅ローン等の残債がある場合、この時期までに手続きを終えておきます。
（通常は、決済と同時に残債を支払いますが、手続きは、その前に終えておきます)
■通常、決済場所は銀行ですが、司法書士事務所又は不動産会社でおこなう場合もあります。
■当社では決済の手続きは全て代行しますので、心配はいりません。
■決済日前日までに権利書をご確認ください。
万一、紛失した場合は、時間がかかりますので早めにお知らせください。
■相続があった場合は、決済前に相続登記が必要です。早めにご連絡ください
９． 通常、残金の決済と同時に所有権の移転（引き渡し）が行われます。
■引渡日の２〜３日前には引越をすませてください。
■畳の表替えや、障子の貼り替えは必要はありませんが、簡単な掃除はしてください。
■エアコン・庭木,庭石は、当事者間の取り決めになることが多いです。
■一般的に、照明器具やアンテナは建物に付属しています。
■給湯器等の設備が故障している場合や、雨漏りは、修理する必要があります。
■シロアリが発生したことがある場合や雨漏りがある場合は、最初に教えてください。
■その他、詳細は当社スタッフにご相談ください。
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2007年12月24日
売主業者の瑕疵担保責任と現状有姿売買
不動産１１０番
有限会社不動産ﾘｻｰﾁ
担当：吉田
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2007年08月28日
不動産広告の表示事項
業法による広告規制があります。
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2007年08月26日
相続不動産の売却では（売主が共有者全員）
相続による不動産の売却では、相続人が数人いる場合、遺産分割協議によりお一人の単独名義による所有権移転登記がベストです。遺産分割協議は自由ですから、ある土地を一人が取得することは可能です。
それには相続人全員が売却代金の均等割り等など深いご理解が必要ですが、不動産契約締結時から不動産決済まで相続人全員の出席や実印が必要では時間やリスクが発生します。まして相続人の方々が遠方在住であればなおさらです。
単独名義ですと相続人の判断で自由に処分することができ、購入者にとっても安心して売主さんと不動産取引ができます。売主さん側は相続人全員が売却価格・必要経費・譲渡税などを控除して各人にいくらの手取り額が残るかを把握しておけば問題はないと思います。
相続による不動産の所有権移転登記は、いつまでにしなければならないという期限はありませんが、売却することが決まっている場合は早めにしておく必要があります。できれば不動産売却媒介契約締結時までには！
相続登記に必要な書類
１．登記申請書、申請書の写し
２．登記原因証明情報、死亡した人の戸籍謄本、除籍謄本等。
３．相続人となった人の現在の戸籍謄本、全員の住民票
４．遺産分割協議書、および相続人全員の印鑑証明書（作成後３ケ月以内のもの）
５．相続関係図
被相続人、相続人の事情によっては、この他の書類も必要です。
詳しくは司法書士に相談願います。
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2007年08月07日
案内時の見学者に好印象をもってもらうには
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2007年07月28日
売買決済時の本人確認
売買決済時の代金の銀行口座振込みには、振込人の本人確認が必要です。
振込人は当日は、運転免許証、パスポートなど（写し）等の顔写真がわかる身分証明書になるものを持参してください。
結構金融機関での決済の手続きもややこしくなってきました。
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2007年07月24日
レインズのメリット
レインズにはこんなメリットがあります！
１．安心して利用
レインズ（指定流通機構）は、法律にもとづいて設立・運営されている公益法人ですから、安心して利用できます。
２．成約のスピード化
売却の依頼を受けた物件情報はレインズに登録され、ネットワークを通じて広く会員に公開されることにより、成約のスピードが図れます。
３．希望物件をすばやく検索
会員はオンラインで結ばれることによって豊富な物件情報を持つことになり、この中から依頼者の希望に沿った物件がすばやく検索できます。
４．取引価格の動向がわかる
レインズには最新の物件情報はもちろん、これまでの取引事例も豊富に蓄積されています。こうした資料をもとに、最近の取引価格の動向を知ることがで きます。
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、
何なりとご相談ください。
お問合せは下記まで
不動産１１０番
有限会社不動産リサーチ
〒９６２−０８６１
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
電話：０２４８−７３−０２６８
FAX：０２４８−７３−０２６８
D-fax：０２０−４６６３−２８０６
担当：吉田
http://e2103.ldblog.jp/
fudousan3@livedoor.com
１．安心して利用
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2007年07月13日
不動産売却の流れ
不動産の売却をスムーズに行うためには、不動産査定から売却、物件の引渡しまでの基本的な流れを知る必要があります。
買い替えの場合は、ローンの残債額をきちんと把握した上で、不動産売却にいたるまでの費用や税金の発生するタイミングと金額等を考慮し、資金計画が大切です。
（１）価格の相場を把握しておく
不動産の査定を本格的に依頼する前に、住宅情報誌やチラシなどで、周辺不動産の相場を調べ、査定価格に対するある程度の判断能力を養っておく。
数社の不動産業者に電話やインターネットで簡易査定してもらうことも、相場を把握する上で役立ちます。
（２）不動産業者に査定を依頼する
数社の不動産会社に、売却物件の実地査定を依頼する。
不動産業者によって査定方法も様々で査定価格も異なる場合もありますので、査定は複数の業者に依頼するとよいです。
（３）売り出し価格を決め、不動産業者と媒介契約を結ぶ
不動産業者の提示した査定価格を参考に、売主の希望売却価格と併せて検討し、売主が売出価格を決定します。
業者の査定価格や査定までの対応、査定根拠の説明、営業力や人間性などを考慮して選別し、複数あるいは１社の不動産会社と媒介契約を締結する。
（不動産業者と取り交わす媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類から選択します。契約期間は３ヵ月）
（４）物件の売却活動が始まる
媒介契約の種類や業者の販売方法によっても異なりますが、媒介契約を結んだ業者は、不動産ネットワークや住宅情報誌、チラシなどの広告媒体を使ったり、自社の顧客に告知したり、オープンハウスを実施するなど、販売物件の宣伝活動を開始します。
売却活動が始まると、業者は内見希望者を物件に案内します。
売却活動すべてを業者任せにせず、物件案内の際には丁寧な対応、掃除や整理整頓、などをして好印象を与えるようにします。
長期間売却できない場合には、不動産業者のアドバイスを受け売出価格を下げたり、媒介契約の方法を変更する必要があるかもしれません。
（専任媒介契約から一般媒介契約に変更する、あるいは業者を変える）
（５）購入希望者と契約条件等を交渉する
物件を気に入った人が現れた場合、その購入希望者と仲介業者を通じて、購入希望価格や代金の支払い方法、物件の引渡し期日などの様々な条件交渉を行います。
売主が条件を承諾し売却を決定した場合は、売買契約を結ぶ日時と場所を決める。
（６）売買契約を結ぶ
売買契約を締結する前の最終確認として、売主・買主が立ち会い「設備機器などの付帯設備はどうするか」「瑕疵（隠れたキズ）があった場合の対処は?」といった売却後のトラブルを防ぐための重要事項説明が仲介業者によって行われます。
売主・買主双方が重要事項説明に納得し、買主から手付金（売買価格の１０％が目安）を受け取って、売買契約書を取り交わせば売買契約の成立です。
この時、仲介業者に支払う仲介手数料の半額と契約書に貼る印紙代が必要になります。
（７）物件の引渡し
残りの売買代金を買主から受け取る。
売却物件に抵当権が付いている場合は、金融機関に住宅ローン等の融資解約を申し出て残債を返済し、抵当権を抹消して物件を引き渡す。
（一般的には買主から受け取った売買代金を残債に充て抵当権を抹消します。）
この時、仲介業者に支払う仲介手数料の半額と抵当権抹消のための登記費用などが必要になります。
また、不動産売却によって売却益が発生した場合には、所得税・住民税などの税金を納めなくてはなりません。
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、
何なりとご相談ください。
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2007年07月01日
売物件看板・・・現地に無料設置致します。
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2007年06月27日
価格査定の必要性
価格査定はなぜ重要であり、その査定を行う必要性があるのか！
１．不動産の資産は他の資産に比べて一般にきわめて高額であり、また国民経済の中に占める比重が大きく、国民が有する各種資産の中で最も高額かつ重要な資産であり、その価格の判定には最大の注意が払われるべきものです。
２．不動産は一つとして同じものは無く、極めて個別性の強いことがあります。
例えばマンションに限ってみても、階数、占有面積、間取り、開口部、維持管理の状況等、個々に違うのが通常であり、これらの差は当然に価格に反映されることになります。
３．新築物件と違い中古物件には、公表された価格が無いということです。
したがって、売却に出される段階で、その市場価格の判定を行う必要が生じるわけです。
４．売主と買主の相反する利害の調整機能をあげることができます。一定の条件の下で、売主はより高く売却することを望み、逆に買主はより安く購入することを望みます。価格査定は、この相反する経済的利害に取引業者が一つのガイドラインを示すことにより、双方にとって満足できる調整機能を果たすことが可能です。
この価格査定を行うためには、対象不動産についての物件調査が前提となり、また現在の市況動向に精通していることが必要とされていますので、媒介業務の中でも豊富な知識と経験が求められる重要なものです。
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2007年06月24日
不動産の適正査定価格
あなたの不動産の適正な査定価格はいくらですか？
不動産には普遍的な適正価格というものはなく、常に市場相場や近隣の不動産事情などの色々な要素に影響され、適正価格も変わっていきます。
例えば、あなたの土地の周辺に土地の分譲計画がある場合、その土地の分譲価格にあなたの土地の売却価格は影響されます。
土地の分譲価格が安ければあなたの土地価格も安く査定評価されてしまいます。
さらに、土地が売れ残って価格を下げた場合には、その価格にも影響されてしまうのです。
このような相場の変化があるため、市場の動向を無視した売却価格の設定は自分自身の首を絞めることになりかねません。
たしかに、住宅の買い替えの資金計画もあり、誰でも少しでも高く売りたいと思うのが当然ですが、長年の経験と市場の動向を知る不動産業者の査定額を大幅に上回る売却価格では、売れる可能性はなくなってしまいます。不動産業者が周辺の物件情報を熟知していて査定額が適切だった場合ですが！
不動産会社の査定価格と売主の希望売却価格は１０％〜３０％程度の開きがあるなどともいわれていますが、あまり高い売却価格では土地売却が遅れ、反対に買い替えの資金計画が狂ってしまう恐れもあります。
また、近隣に類似した売地物件がある場合は、そちらを引き立ててしまう可能性もあります。
「最終的に購入の判断を下すのは買主だ」
「売主と買主の双方が納得する価格が成約価格だ」
ということを常に頭に入れ、しっかりと現時点での適正価格を推測しましょう。
それには「近隣の類似タイプの土地が３ヶ月以内にいくらで売れたのか」がやはり現実的な判断材料になります。
つまり、最新の売買価格の相場を基準に算出した売却価格がその時点でのあなたの土地の適正価格ということになるのです。
不動産には普遍的な適正価格というものはなく、常に市場相場や近隣の不動産事情などの色々な要素に影響され、適正価格も変わっていきます。
例えば、あなたの土地の周辺に土地の分譲計画がある場合、その土地の分譲価格にあなたの土地の売却価格は影響されます。
土地の分譲価格が安ければあなたの土地価格も安く査定評価されてしまいます。
さらに、土地が売れ残って価格を下げた場合には、その価格にも影響されてしまうのです。
このような相場の変化があるため、市場の動向を無視した売却価格の設定は自分自身の首を絞めることになりかねません。
たしかに、住宅の買い替えの資金計画もあり、誰でも少しでも高く売りたいと思うのが当然ですが、長年の経験と市場の動向を知る不動産業者の査定額を大幅に上回る売却価格では、売れる可能性はなくなってしまいます。不動産業者が周辺の物件情報を熟知していて査定額が適切だった場合ですが！
不動産会社の査定価格と売主の希望売却価格は１０％〜３０％程度の開きがあるなどともいわれていますが、あまり高い売却価格では土地売却が遅れ、反対に買い替えの資金計画が狂ってしまう恐れもあります。
また、近隣に類似した売地物件がある場合は、そちらを引き立ててしまう可能性もあります。
「最終的に購入の判断を下すのは買主だ」
「売主と買主の双方が納得する価格が成約価格だ」
ということを常に頭に入れ、しっかりと現時点での適正価格を推測しましょう。
それには「近隣の類似タイプの土地が３ヶ月以内にいくらで売れたのか」がやはり現実的な判断材料になります。
つまり、最新の売買価格の相場を基準に算出した売却価格がその時点でのあなたの土地の適正価格ということになるのです。
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2007年06月20日
査定の依頼先は
不動産の査定方法は不動産会社や担当営業マンによって違いますので、 複数の不動産会社に査定依頼することがいいです。
価格査定マニュアルなどを使って細かく査定する営業マンや経験と勘を重んじて査定する営業マンなど、担当する営業マンによって不動産査定に関するチェックポイントも様々です。
査定の方法が違えば、当然査定価格も違ってきます。
場合によっては、大きく査定価格が異なることもありますので、適正な査定価格を知るためには、複数の不動産業者に査定依頼することが安全策です。
複数の不動産会社に査定依頼すれば、売却可能な不動産価格も客観的に見えてきます。
また、そのエリアに強い不動産業者なのか、きちんと査定根拠を説明してくれるかなど、会社、担当者の姿勢や実力も比較して見ることもでき、不動産会社を見極める際の判断材料にもなります。
査定は複数に依頼しても媒介依頼の段階で１社に絞ることも、一般媒介契約で複数の不動産業者に依頼することも出来ます。
なんといっても査定だけなら無料ですので、多くの業者に気軽に査定依頼してもらいましょう。
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2007年06月19日
不動産査定の調査項目
中古住宅査定の調査項目
不動産会社が訪問して中古住宅の査定価格を算出する査定（実査定、実地査定）では、下記の現地調査が行われます。
実査定で調査するのは、室内（リフォームの必要性）、共用部分（マンション）、建物の状態や方位、日当たり、眺望などの立地条件、周辺環境、交通の便や買物の利便性などです。
中古住宅査定の具体的な調査には以下のような項目があります。
◆建物の立地
方位、日当たり、風通しの良さ、眺望、土地の形状、間口と奥行きの割合、道路幅、隣地との高低差など
◆室内外の管理状態
内外装のキズや汚れ、雨漏り、クラック、共用部分の状態など
◆建物の周辺環境
騒音、臭気、高圧線、埋設管など
◆利便性
スーパー、最寄り駅、学校、役所までの距離など
◆その他設備、権利関係など
駐車場の有無、管理費、施設内設備、登記簿上の面積や権利関係、法的規制の確認など
一般的には、これらが査定の評価項目になり総合的に判断され、周辺販売事例価格と併せて査定価格が算出されます。
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2007年06月18日
不動産簡易査定とは
不動産簡易査定とは大雑把な土地・建物の査定価格を知りたい場合に便利な簡易査定です。
不動産会社が行う不動産査定には、簡易査定と実地査定の２種類があります。
簡易査定とは現地調査はせず、電話やインターネットで依頼された査定（土地・建物）の物件データをもとに、机上で大まかな査定をする方法です。
実地査定とは実際に査定中古住宅等を訪問して建物室内外や周辺環境を現地調査して査定価格を算出する方法です。
土地・建物の大雑把な査定価格が知りたい、訪問されたくないなどの場合は、簡易査定も便利ですが、机上で行う簡易査定の価格はあくまでも参考程度にしたほうがいいです。
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2007年05月13日
レインズ登録済証をもらっていますか！？
不動産会社は媒介契約にもとづいて、物件が成約するように下記の業務をしなければなりません。
1．レインズ登録
国交省が運営する情報流通システム「レインズ」に対して、専属専任媒介では5日以内、専任媒介では7日以内に物件情報を登録します。また一般媒介でも積極的にレインズに登録すること。（宅建業法34条の2）
2．業務処理の報告義務
専属専任媒介では不動産会社は1週間に1回以上、書面により業務処理状況を依頼者に報告します。専任媒介では2週間に1回以上の書面による報告義務があります（宅建業法34条の2）
3．売却予定価格を変更するべきときの助言義務・説明義務等
4．登録済証の交付
レインズに登録したときは、遅滞なく依頼者（売主）に、登録済証を渡します（宅建業法34条の2）
そのほかにも、不動産会社はまざまな広告媒体に不動産広告を出すなどして、成約に向けて積極的に活動しますが
このとき不動産会社の広告活動については、依頼者（売主）が特別に依頼した広告費用については、売主負担が原則になります（標準媒介契約約款）
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2007年05月06日
用途地域
その地域には、どんな建物が建てられるのかは都市計画法に基づいて地域ごとに決まっています。それが「用途地域」です。
用途地域を知ることは、その土地に将来「どんな建物が建築される可能性」があるかということです。
土地探しには駅までの距離や買い物の便利さ、学区などで決めていますが、将来どんな建物が建つかなどの地域環境も大切なことです。
たとえば利便性を追求して商業地域に居宅を持った場合は、その地域に静かな住環境を求めることはできません。
土地の将来性を決めてしまうのが「用途地域」です。
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2007年05月02日
売主の瑕疵担保責任
瑕疵担保責任 不具合があったとき売主の責任は
売買の目的物に「隠れたる瑕疵（かし）」がある場合には、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償の請求ができます。
１瑕疵とはどんなこと
その種のものとして通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した品質・性能が備わっていないことをいいます。例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・性能に欠けることになり「瑕疵」があることになります。
★そして「隠れたる瑕疵」とは
買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。
売主より告げられた瑕疵、知っている瑕疵、普通の注意をしていれば知り得た瑕疵は「隠れたる瑕疵」にはあたりません。例えば、売主より雨漏りすることを告げられて購入した場合は、当該雨漏りは事前に知らされていますので「隠れたる瑕疵」にはあたらず、瑕疵であっても瑕疵担保責任は問えないことになります。
また、売主の責任は無過失責任です。
★瑕疵担保責任を追及するためには
売主に瑕疵担保責任を追及するには、
売買の目的物に瑕疵があり、
当該瑕疵が「隠れたるもの」であることが必要です。
さらに「瑕疵」は契約締結時に存在していたことが必要です。
つまり、引渡し後に発生原因のある後発的な瑕疵や耐用年数切れ等については、瑕疵担保責任は問えないことになります。
★何ができるのか
○契約の目的を達成できない場合……契約の解除及び損害賠償の請求ができます。
○その他の場合…………………………損害賠償の請求ができます。
２法律が規定する「瑕疵担保責任」
民法
契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから1年以内にする必要があります。
売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については責任を免れることはできません。
宅地建物取引業法
宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることはできません。
例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から１年とする特約をつけた場合、この特約は無効となります。
住宅の品質確保と促進等に関する法律（品確法）
新築住宅の場合、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。
基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されています。
新築住宅とは、完成後1年未満のもので、かつ、人が住んだことがないものをいいます。
消費者契約法
「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいいます。
消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は、無効となります。
３「瑕疵担保責任」と「アフターサービス」の違い
瑕疵担保責任
責任の性質：法律により売主に当然に負わされる法定責任
責任の対象：売買契約締結当時の目的物の瑕疵
瑕疵の種類：「隠れた瑕疵」に限られる
責任を負う期間：特約がない限り、原則として買主が瑕疵を発見してから1年間
アフターサービス
責任の性質：アフターサービス責任を負う旨の約束をしたことにより売主が負う約定責任
責任の対象：契約で定めた期間内に生じた瑕疵・欠陥
瑕疵の種類：「隠れた瑕疵」に限定されないのが通常
責任を負う期間：部位別に1年から10年の期間が定められている
瑕疵担保責任に時効はあるの？
平成13年11月、最高裁判所は、瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡し
の日から10年で消滅時効にかかるとしました。
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2007年04月21日
中古は見劣りがする？
中古は、実際に物件を見て確認できます。ここがポイントです。新築のモデルハウスではあくまでもオプションを多様した見本です。売る側の販売促進のようなものです。
現在買おうとしている、中古住宅は目で見たとおりで柱、壁、住宅設備機器、収納、家具などを現実のままの通りにわかります。モデルハウスのように豪華さはひとつもありません。
また居住者がいる場合は、生活用品があるために実際の使い勝手を予測できますし、自分が住むときのイメージもつかめます。住み心地を実感しましょう。
ただ現所有者が家財・設備を残しているとき、売買時それらが、誰の所有になるか、または物件価格に含まれるのか？付帯物リストで確認が必要です。
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現在買おうとしている、中古住宅は目で見たとおりで柱、壁、住宅設備機器、収納、家具などを現実のままの通りにわかります。モデルハウスのように豪華さはひとつもありません。
また居住者がいる場合は、生活用品があるために実際の使い勝手を予測できますし、自分が住むときのイメージもつかめます。住み心地を実感しましょう。
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2007年04月11日
上手に売るには・・・売地、売家、売中古住宅
抵当権がいっぱいある場合
抵当権とは他に債務がある場合にその不動産を担保としている場合に設定される他人の権利です。したがって、土地を売る場合には抵当権を事前に外しておく必要があります。一般的に
住宅をローンで買った場合は、抵当権は借りた銀行（金融機関）によって設定されています。したがって、その銀行（金融機関）に内緒で売却することはできません。
そういう時は抵当権を設定している銀行に相談すれば、売却完了と同時に抵当権を外すことができることもあります（同時抹消）。通常は、最終代金の支払期日までに抵当権は取り除かなければなりません。
融資残額が時価額を上回っていれば不動産任意売却で処理できます。
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住宅をローンで買った場合は、抵当権は借りた銀行（金融機関）によって設定されています。したがって、その銀行（金融機関）に内緒で売却することはできません。
そういう時は抵当権を設定している銀行に相談すれば、売却完了と同時に抵当権を外すことができることもあります（同時抹消）。通常は、最終代金の支払期日までに抵当権は取り除かなければなりません。
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売主さんの告知義務 ※チェック
買主が通常の注意を持って調査を行っても知りえない、
かつ、買主が事前に知っていれば売買契約に重大な影響を受けたであろう事柄を、売主があえて告知せずに売買契約を締結した場合、
告知義務違反によって白紙解約や損害賠償を請求される恐れがあります。
かつ、買主が事前に知っていれば売買契約に重大な影響を受けたであろう事柄を、売主があえて告知せずに売買契約を締結した場合、
告知義務違反によって白紙解約や損害賠償を請求される恐れがあります。
自殺･事故等があった物件
第三者による建築、通行の妨害等
近隣に暴力団事務所または危険な宗教団体等がある
隣地の建築計画 （高層マンション、葬祭場など）
近隣からの騒音・悪臭 （養豚場など）
冠水頻発地域 （危険水域マップ地域）
その他
いろいろありますが、不動産取引のプロはその辺もきちんと調査しなければならないことになっています。不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
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筆界特定制度
筆界特定制度
隣地所有者の間で土地の境界をめぐる紛争が生じたとき、その土地の所有者が、その土地を管轄する法務局の 『筆界特定登記官』 に対して、筆界特定の申請をしその際の筆界特定申請書には 「筆界特定を必要とする理由」 などをある程度まで具体的に記載するとともに、所定の添付書類や調査のための参考資料 等なども提出することになっています。
筆界特定の申請があると、法務局の長から任命された 『筆界調査委員』 （土地家屋調査士など） とその補助員 （法務局職員） とが、土地の実地調査、測量、申請人や関係者からの事情聴取など筆界特定に必要な作業を行ない、その筆界に関する意見が 『筆界特定登記官』 に提出されます。そして、その意見を参考にしたうえで 『筆界特定登記官』 が筆界を特定します。筆界特定された結果は 『筆界特定書』 として、その土地を管轄する登記所に保管されるとともに、対象土地の登記記録には筆界特定がされた旨の記載が残ります。
なお、筆界特定の申請手数料は土地の価額によって決まりますが、評価額の合計を基本にして算出します。申請手数料は安くなっています。しかし、筆界特定のために測量が必要な場合には別途(実費）料金になります。
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不動産買取り・・・
| 近所に不動産売却を知れないようにすることは？ | |||
回答：弊社、または他業者が直接買取りますので、近隣への広告はありません。 | |||
| 引渡し時期は売却後、1ヶ月ぐらい待てますか？ | |||
回答：売主さんの住み替え先時期に合わせる等、ご相談に応じます。 | |||
| 不動産査定について教えてください？ | |||
| 回答：まず一度現地（建物内部）を弊社担当が見させていただきます。 その上で取引事例、収益還元法、管理状態、周辺環境等を考慮し、買取価格を査定させていただきます。 | |||
| 売却の際に必要な書類を教えてください？ | |||
回答：権利証、実印、印鑑証明書、住民票、身分証明証等が必要になります。 | |||
| 住宅ローン、税金等（差押え）の残債がありますが？ | |||
回答：お客様に代わり金融機関、担当機関との抵当権抹消等の折衝を致します。 | |||
| 売却時にかかる諸費用はありますか？ | |||
| 回答：仲介手数料はかかりません。抵当権抹消費用・司法書士手数料等の登記にかかわる費用、売買契約書用の印紙代、また売却利益が出た場合は税金が発生します。 | |||
| 売却した場合は確定申告が必要ですか？ | |||
| 回答：売却した年の翌年（3月15日迄）に確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税している会社員の方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。 不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、 何なりとご相談ください。 お問合せは下記まで 不動産１１０番 有限会社不動産リサーチ 〒962-0861 福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号 電話：０２４８−７３−０２６８ FAX：0248-73-0268 D-fax：020-4663-2806 担当：吉田 http://e2103.ldblog.jp/ fudousan3@livedoor.com | |||
2007年04月10日
購入希望者の内見時には・・・
購入希望者は不動産を、広告や販売図面等のみで購入を決めませんね。
そのため、不動産会社に、自宅の売却を依頼するとあなたの家に関心をもった購入希望者が見学にきます。
中古住宅の場合、自宅に住みながら売却活動を行うことは、今はよくあるこで、例えば、不動産会社の担当者から「今度の日曜日にお客様をお連れします」というような連絡が入りますね・・・・
さあ〜、この場合、売主さんのあなたならどうしますか。
やはり、第一印象は結構〜大切ですよ。
一戸建やマンションで住みながら売却活動を行っている場合には、室内を掃除しておく、電気をつけて明るくしておくなど、ある程度は気を遣いましょう。
購入希望者が見学に来たときには、軽く会釈をして「ごゆっくりご覧ください」という感じで。
何か質問されたときには、きちんと答えましょう。
売主さんのちょっとしたしぐさや、気になる態度によっては、「何か事情があって売り急いでいるのではないか？」「何か隠していることがあるのではないか？」
と、心配する方もいらっしゃいます。
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売却の媒介契約・・・
一般媒介契約とは、複数の業者に重ねて媒介を依頼できる制度で、同時に依頼者が自分で買い手を探した場合はその人と契約することも認められる（自己発見取引）という契約です。
専任媒介契約とは、依頼した業者以外に重ねて他の業者への依頼はできませんが、自己発見取引は認められています。したがって、業者は早く買い手を探す努力が求められており、国土交通大臣指定の流通機構に登録し、1週間に1回以上の状況報告が義務付けられています。
半面、依頼者にも次のような違反には違約金を課しています。例えば、他の業者に重ねて依頼し成約したとき、業者に責任のない理由で専任契約が解除され業者の努力がムダになったとき、業者が紹介した相手と直接取引きしたときなどです。
専属専任媒介契約とは、依頼は一業者に限られるのはもちろん、自己発見取引も認められていません。そのかわり依頼契約の締結日の翌日から3日以内に流通機構に登録し広く買い手を探し、さらに1週間に1回以上、文書での状況報告が義務付けられています。
今現在、他社で専任もしくは専任媒介で契約されていらっしゃる方も契約解除、もしくは一般媒介契約に変更する事は可能です。（勿論無償。途中解約によってペナルティーが発生することはあり得ません）１ヶ月以上売却活動をされていて動きのない方はご検討された方がよろしいと思います。
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2007年04月09日
土地売却
土地を上手に売る方法・・・
景気が低迷しているこの頃、いろいろと資金繰りの為どうしても土地を売らなければならないという事態も起こると思います。スムーズに土地を売る場合には、その土地を「売りやすくする」ということが大事ですが、それは同時に買い手にとって買い易い土地であることが大事です。つまり「買い手の気持ち」になって「土地を売る」ということです。
土地の売買に関するトラブル多いにあります、売主よりも買主に多く発生します。つまり買い手のほうが慎重です。このことは双方の立場の違いから生じるものですが、売主側にも改善するべきところがあります。
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不動産売買では
買主さんには、不動産を購入するときは値引きをするのが当たり前という考えを持つお客さんがいらっしゃいます。自分が使用する不動産ですから少しでも安く購入したいという気持ちはわかります。
ただ値引き交渉はプロでも細心の注意が必要なんです。売主さんには納得の価格説明をしなければなりません。また、値引き交渉が入る価格設定はプロとしてはずかしいことです。売主さんが相場を無視した価格をつけている場合は別ですが！
私は、時として全く値引きなしでお客様に購入を勧めることがあります。この近隣の成約事例を調査して、最近同条件の物件がいくらくらいで取引されているのかをチェックした上で、物件が適切な価格であれば・・・
不動産取引は少なくても情報産業です。データを蓄積し、そのデータをいかに利用するかで、不動産取引が影響を及びます。間違っても個人的な思い入れだけでは交渉ことは成立しません。
気になる物件がある場合はそうそうめったにはありませんのでご縁を大切にしてご検討くださいね。
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売主のミス
売主とって一番の致命傷になるのは、それは自宅の査定です。査定額が甘い方が多いです。
また、不動産業者も専任媒介が欲しいために売主さんの物件に対して耳障りのことは話しません
とりあえず売主さんの希望額で媒介契約を結んで、後から価格を下げればいいと、不動産会社は考えています。実はこれが間違った売主さんになってしまいます。
はっきり言って今は買い手市場です。完全に主導権は買主にあります。売主にとって一番大切なのは早く処分することです。現在は売却物件が日々増加し、購入希望者が減少している状態では一日でも早く売ることが大事です。それを売主さんはわかっていません。
また、不動産会社も他人事です。大切な財産ですが、買主側は冷静に判断します。買ってもいいかどうかを！近隣の取引事例や販売中物件を参考に自宅と見比べることが大切です。一番悪いのは踏ん切りがつかず、ずるずると価格を下げていく売主さんです。
成功する方は見切り千両で不動産を売却できる売主さんです。この時期には不動産会社に頼らず物件の自己査定をしてみるのも必要です。
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2007年04月08日
レインズ
レインズの指定流通機構とは、適正な取引と流通の円滑化を図るために設立された公益法人。
４つの機構が国土交通大臣に指定され、全国を網羅しています。レインズとはこれらを運営しているコンピュターネットワークシステムの名称ですが、機構そのものを一般にこう呼ぶことが多いです。
会員業者がリアルタイムで情報交換をしています。オンラインで物件情報を共有していますので、大手不動産業者でなくても豊富な情報を引き出せます。
注意する点は、各業者が情報を共有していますので、物件の紹介が同じになってしまうことが多いにあります。無駄な時間を費やさないようにしましょう。はっきり知っている情報を業者に対して公開したほうが、いい物件にめぐりあえるかも！
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2007年01月30日
≪媒介契約について≫
不動産を売却する際、ほとんどの場合、不動産業者（宅地建物取引業者）に依頼して買主を探してもらうことになります。この時に不動産業者と結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。また、媒介契約の有効期限は３ヶ月以内となっており、この期間を過ぎても取引相手が見つからなかった場合依頼者からの申し出により、さらに3ケ月の契約更新ができることになっています。
媒介契約には次の４つのタイプがあり、それぞれの媒介契約の特徴を十分理解し、自分の条件に合ったものを選ぶことが、スムーズな売却につながると言えましょう。
１．専属専任媒介契約
依頼者が、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することを禁ずる形式です。専属専任媒介契約を締結した業者には、指定流通機構へ物件情報を登録することが法律上義務づけられるため、迅速な成約が期待できます。依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。ただし貴社が探した相手以外の者には売りません。】となります。
２．専任媒介契約
依頼者が他の宅地建物取引業者に、重ねて媒介や代理を依頼することを禁ずる形式です。ただし、専属専任媒介契約と違い、依頼者による自己発見取引は可能です。依頼を受けた業者は、他の業者から取引を横取りされる恐れがなく、また、広告費用も比較的無駄になりません。したがって、物件情報を流通機構に登録するなど取引の相手を見つけるため積極的に努力することが期待できます
依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません】となります。
３．一般媒介契約「明示型」
依頼者が、他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することを許す形式の契約（一般媒介契約）のうち、当該地の宅地建物取引業者を明示する義務のあるものを言います。依頼者にとっては、他業者に依頼することも可能なので、有利な取引の機会がそれぞれ広くなりますが、業者にとっては、他の業者が成約にこぎつける可能性もあるため、専属専任・専任媒介契約の場合ほど成約に向けての努力が期待できません。そのため専属専任媒介契約等と比較すれば一長一短がありますが、流通市場が整備されて情報の網羅性が確保されている現在、複数の業者に依頼すること自体にあまり意味がなくなってきていると思われます。依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。だだしＡ社.Ｂ社にも依頼していますよ】となります。
４．一般媒介契約「非明示型」
一般媒介契約のうち、他に依頼する業者を明示する義務のないものを言います
従来の媒介契約はほとんどがこのタイプでした。このタイプは、業者にとって成功報酬を得られる保証がないので積極的に成約に向けて努力しない可能性があります。また「抜き」の懸念から物件を流通機構に積極的に登録しなくなることも考えられます。依頼者は各業者に対して【この家を売って欲しい。】となります。
依頼者への業務処理状況報告書
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2006年09月28日
媒介契約・・・
不動産を売買仲介してもらう業者を決めたら、媒介契約というものを結びます。
これは「私の不動産の売却を、あなたの会社に依頼します」という契約になります。
その契約形態も３種類あります。
１．一般媒介
複数の不動産会社にも売却依頼できます。
２．専任媒介
１社しか売却依頼できません。但し売り主が直接買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに当事者だけで契約をすることも可能です。
３．専属専任媒介
専任媒介よりも売り主にとって制約が厳しく、直接買主を見つけても不動産会社を介してしか売却できません。当然仲介手数料も必要です。
「一般媒介」だと、複数の不動産会社に依頼できるので、早く高く売れそうな気がします。
でも、不動産会社の立場からすると、お金に変えられるかどうか分からない物件を扱うのではなく、確実に売上が期待できる「専任媒介」や「専属専任媒介」を希望する場合が圧倒的に多いです。不動産会社にとっては当然のことなのです！
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2006年09月14日
仲介・・・不動産売買において
不動産売買において、本来不動産仲介の世界では、売主・買主は同等の立場です。
契約を前にして、「消費者は保護されて当たり前」との甘えた考えは危険です。
物件の調査報告など、業者が果たすべき当然の義務について問われる責任は重大ですが、契約の主体はあくまで売り主と買い主です。それは、当事者同士の合意に基づく、自己責任です。
契約書を作成すれば、その取引は契約書の記載内容に従って進められることになります。万が一、取引について紛争が生じた時も、契約書に基づいて解決されることになりますから、契約書を理解しておかなければなりません。
（仲介業者）がきちんとやってくれるだろう、高い手数料を払って任せるのだから、心配ないだろう、と考えて適当に契約を交わしてしまったら、万が一トラブルが発生したとしても、業者は「契約書通りですよ？」 と言うのです。
ですから、契約書を前にしたらとにかく良くみて、意味の分からないこと、納得のいかないことが書いてあったら、仲介業者に聴いてください。
契約時のトラブルは、法的に解決することができますが、無駄な経費と時間がかかります。
契約に際しては仲介業者を使って、ご自身が主役となって納得のいく取引を行いましょう。
不動産１１０番
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TEL：0248-73-0268
担当：吉田
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須賀川市古舘１０６番地１０２号
2006年09月12日
業者直売物件
確かに売主直売物件は仲介手数料がかかりませんから魅力的ですね。但し、交渉はすべて購入者であるあなた本人とプロの不動産業者との直接取引になることです。
通常は契約書は売主が作成し、買主であるあなたはそれに判を押すだけとなります。普通の常識で考えれば買主から特段の申し出がない限り売主側に都合のいい文言が入った契約書をつくります。
それが現実の契約というものです。
売主直売物件は仲介手数料がかからない分、とてもお得な気がします。
２０００万円の物件で69.3万円も安く買えるわけですから皆さんが飛びつく気持ちはよくわかります。
但し、その分だけリスクがあることも忘れてはいけません。
売主のメリットは買主のデメリットにストレートつながるからです。
売主直売物件を購入する際には確認すべきポイントや契約条項について十分理解している人に事前に相談してから購入することが最低限の自己防衛策です。十分注意してからご契約ください。トラブルが起きてからではね…
実際は売主業者と買主が接触する前でないと、われわれエージェントは話に混ざれません。
2006年09月08日
値引き交渉は売主業者のみの専売特許
売主側の不動産会社がレインズなどに登録した売り情報をもとに買主を探してくるのが”客付け業者”と呼ばれる不動産会社です。同じ物件を何社でも扱っているのを見ているはずです。
つまり”客付け業者”がチラシ等でその物件を購入するお客様を探し、売主側の業者に購入の申し込みを入れるのです。
購入申し込みをもらった売主側の不動産会社はその申し込み書をもとに売主さんに価格や条件面での交渉をします。
つまり価格交渉や条件面での交渉は自分が申し込みを入れた不動産会社が直接するわけではないのです。
よっぽど親しく売主業者と付き合っているなら別ですが、買主側の不動産会社は買主の希望条件を聞き、それを売主側の不動産会社に伝えるだけ、直接売主に会って価格交渉や条件面での交渉はできないのです。
ですから売主側の不動産業者が交渉力がなかったり、担当者がいい加減だったりするとまとまりません。
買主側業者でできる価格交渉というのは売主の状況を判断してこれくらいの価格なら売主が折れてくるだろうという微妙な価格を提示すること、そして売主および売主側の業者が交渉しやすいス
トーリや交渉の流れを作ることです。これが実際難しいのです。
売主業者に直接頼めば交渉がスムーズにいくのでは？とお考えになる方も多いのですが、それで楽をするのは不動産業者だけ。
何故ならそれは、裁判で弁護士が加害者と被害者双方の弁護をするようなものだからです。
売主は少しでも高く売りたい、買主は少しでも安く、という相反する要求を持っているわけですから双方を代理する業者が同じではそれぞれが納得できる答えは本来、出ないです。
実際、アメリカでは双方代理は認められていません。
つまり価格交渉は不動産情報を提供してもらった業者および案内をしてもらった業者がするものではなく、あくまで売主から売却依頼を受けている業者ができるのです。
ある意味、交渉の行方は売主業者の交渉力次第ということです。
価格交渉が決別だと買主業者を責めるお客様は間違いです。
つまり”客付け業者”がチラシ等でその物件を購入するお客様を探し、売主側の業者に購入の申し込みを入れるのです。
購入申し込みをもらった売主側の不動産会社はその申し込み書をもとに売主さんに価格や条件面での交渉をします。
つまり価格交渉や条件面での交渉は自分が申し込みを入れた不動産会社が直接するわけではないのです。
よっぽど親しく売主業者と付き合っているなら別ですが、買主側の不動産会社は買主の希望条件を聞き、それを売主側の不動産会社に伝えるだけ、直接売主に会って価格交渉や条件面での交渉はできないのです。
ですから売主側の不動産業者が交渉力がなかったり、担当者がいい加減だったりするとまとまりません。
買主側業者でできる価格交渉というのは売主の状況を判断してこれくらいの価格なら売主が折れてくるだろうという微妙な価格を提示すること、そして売主および売主側の業者が交渉しやすいス
トーリや交渉の流れを作ることです。これが実際難しいのです。
売主業者に直接頼めば交渉がスムーズにいくのでは？とお考えになる方も多いのですが、それで楽をするのは不動産業者だけ。
何故ならそれは、裁判で弁護士が加害者と被害者双方の弁護をするようなものだからです。
売主は少しでも高く売りたい、買主は少しでも安く、という相反する要求を持っているわけですから双方を代理する業者が同じではそれぞれが納得できる答えは本来、出ないです。
実際、アメリカでは双方代理は認められていません。
つまり価格交渉は不動産情報を提供してもらった業者および案内をしてもらった業者がするものではなく、あくまで売主から売却依頼を受けている業者ができるのです。
ある意味、交渉の行方は売主業者の交渉力次第ということです。
価格交渉が決別だと買主業者を責めるお客様は間違いです。
2006年08月18日
当事者の死亡・・・不動産売買取引
売買契約締結後、残代金決済前に買主または売主が死亡した場合、
契約の効力はどうなるのでしょうか。
売買契約は、契約が締結されると、契約当事者の一方が死亡しても、
その効力は失われません。
つまり、死亡した契約当事者（被相続人）の権利義務は相続人が承継する
ことになります。
１．買主が死亡した場合
売買契約における目的物の引渡請求権、移転登記の請求権、代金支払義務
などを相続人（複数いるときにはその相続分に応じた持分について）が
承継します。
買主の相続人が義務の履行をしないときは、売買契約書に定めてある
とおりに、売主は契約解除、違約金の請求等ができます。
もし、買主がローン条項付で契約をしていた場合、解除権の行使期間内で
あればもちろん白紙解除できますし、解除権の行使期間を過ぎていても、
話し合いにより白紙解除できるのが一般的です。
２．売主が死亡したとき
代金支払請求権、目的物の引渡義務、登記の移転義務などを売主の相続人
が承継します。
ここで特に注意をしておきたいのは、登記の移転義務です。
具体的にいうと、買主に登記を移転するためには相続登記を完了させなけ
ればなりません。
相続人全員の同意を得たうえで、印鑑証明書等を用意してもらう必要です。
2006年08月08日
不動産売却時の注意点
10人中9人が間違える不動産会社の選び方
査定額が一番高い会社に頼めば大丈夫？
絶対売れない価格でも喜んで引き受ける不動産会社のネライとは？
売主がよく陥るワナに査定額があります。どういうことかといいますと、何社かの不動産会社で自宅を査定してもらった場合、一番価格の高い不動産会社に頼んでしまうというワナです。
これは価格が高いからいけないということではありません。売主としては少しでも高く売りたいのですから高く売ってくれるという会社はありがたいのですが、それには根拠をき
ちんと示してもらうことが必要です。
先ほどの例のようにマイホームの査定は売却活動の中でもっともデリケートな部分であり、もっとも大切な部分です。安すぎても問題がありますが高すぎても問題があります。
モノには相場がありますから、その相場を無視した価格ではいくら時間をかけても売れないばかりか資産価値を下げてしまうことになりかねないからです。
しかし、この時期の売主の心理状態は微妙です。理屈より感情に押し流される部分がとても多いからです。
そこに目をつけるのが悪徳業者です。
彼らは売主の心理を巧みに利用し、根拠もないのに、夢のような価格を提示します。
他社より随分高い価格ですから売主もついふらっとなってしまうのです。そこが彼らの狙いなのです。
彼らも馬鹿ではありませんから当然そんな価格で売れないのはわかっています。
それなのになぜ、そんな高値で売れると言い切ってしまうのでしょう？
答えは専任媒介契約が欲しいからです。
取り敢えず売却依頼を受ける。そして後から時間をかけ兵糧攻めのように価格を落としていけばいいと考えているのです。買い替えなどどうしても売却しなければいけない売
主の場合最終的には売主がしびれを切らして価格を下げてくることを彼らは知っています。また、一度売却の依頼さえ受けてしまえば余程のことがない限り媒介契約を破棄されることはないということも彼らは経験上知っているのです。
後は売れない理由をもっともらしく売主に報告するだけです。間違っても自分の査定が間違っていたとは言いません。悪いのは景気や時期のせいだと言ってのけるのです。
不動産の査定なんて何も特別難しいことではありません。これだけコンピューターが発達した現在では素人でも十分査定できます。不動産業者から最近の成約事例と近隣で売り出されている物件情報、その売れ行き状態を教えてもらえさえすればおのずと販売価格は見えてきます。
大切なことはすべてを不動産会社まかせにしないことです。それは相手が大手であろうと中小であろうと関係ありません。常に納得できる説明を受けることが売却を成功させる
最大の要因です。
あなたの家を高く売ってくれる会社、安く売らせる会社、
その簡単な見分け方
ひとことで言えば、販売計画をきちんと話ができる会社かどうかでその会社の営業レベルがわかります。できればどこの誰をターゲットにどんな営業活動をしてくれるのか具体
的に聞いてみることです。
媒介契約だけを取ることを目的とした会社は具体的な販売計画がありません。また、相場を無視したような価格で媒介契約を取る会社は広告宣伝しても売れないことを知っていますので広告しようとしません。たぶんどちらの会社も急に聞かれるとしどろもどろになってしまうことでしょう。
不動産における売却活動というのは広告宣伝以外にありません。
不動産業者専用のレインズに登録する、アットホームに登録する、自社のお客様に紹介するなどというのは不動産業社として当然の義務であり、そんなことは営業活動とは言えません。そもそも少しでも多くの人にその物件が売り出されているということを知らせないで売れるはずがないからです。
つまり、あなたの家を高く売ってくれる会社は、なるべく短期間に売却できるようあなたに販売計画を提示し、自社で積極的に販売活動をしてくれる会社です。それに対して安く売
らせる会社は、販売計画もなく、なるべく経費の掛からない方法でじっくり時間をかけ売主を精神的にも金銭的にも弱らせてから営業をはじめる会社です。
相場の最高値で売る為の3つのポイント
マイホーム売却の成否を握るカギは一にも二にも不動産会社選びにあります。そしてその不動産会社を選ぶ際の3つのポイントは
1.売却するノウハウ（営業力）を持っているか？ これに関しては販売計画をきちんと示してもらうことです。どこの誰をターゲットにどんな方法で営業するのか聞いてみることです。
2.正しい査定ができるか？
マイホームを少しでも高く売るためには正確な査定が必要不可欠です。最近の成約事例や近隣の売却物件、現在の市況の様子などきちんとしたデーターで納得いくように説明し
てもらうことが大切です。
3.売却依頼を受けた情報をすぐに公開しているか？
売却依頼を受けた情報はレインズという東日本不動産流通機構に登録することが義務付けられています。これに登録することにより瞬時に日本全国の不動産業者に情報が公開されることになります。そして何万社という不動産業者を通じて購入客を探すことができるのです。しかし現実にはいろんな理由をつけて情報公開を遅らせたり、他社には客付け営業させなかったりという業者が後を絶ちません。お客様の利益を第一に考えすばやく情報公開し、全国の不動産業者のネットワークを利用してくれる不動産会社を見つけること、これがとても重要です。
時は金なり。時間が経てば経つほど相場は下がります。お客様の立場にたった不動産業者に適正な価格で最短時間で売れるよう積極的な売却活動をしてもらうこと。これが最高値で売り切るコツです。
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2006年08月06日
不動産売却・・・
業者向きに査定マニュアルという本が出版されており、私も入社したての頃などはそれを参考に査定していたものです。
しかしバブル以降、急激な価格の上昇と下降で査定マニュアルというものは意味をなさなくなりました。
それでは今はどうやって査定をしているのかといえば、相場で判断しているのです。
つまり近隣の取引事例をもとに査定額を決めているのです。ですから近隣の取引事例さえ知ることができれば素人でも簡単に判断することができます。
土地や中古住宅などは近隣に取引事例が少ないことがありプロの意見を聞くことが必要になってくることもありますが、マンションなどはたいてい取引事例がありますから実に簡単です。
大規模なマンションなど同じ棟のあの部屋が実際はいくらで売れたかもわかるようになっていますので、売り出し価格と実際の成約価格の違いや中にはどれくらいの期間がかかったのかもわかるケースもあります。ですからそれをもとにいくらで売り出したらいいのか判断するのです。
ここで大切なのはいかに自宅を冷静に判断できるかということです。
よく売主さんがいわれるのは、「うちの部屋はあの部屋より購入時○○万円高かったからそれ位高く売りたい」とか「うちの部屋の方が日当たりがいいからもっと高く売りたい」ということです。
正直なところそれらは査定額のアップにはほとんどなりまん。
それらは「売りやすくなる」というプラス材料になるだけなのです。
本来はそれらのプラス材料が正当に評価され、価格のアップにつながることが大切なのですが、現在の不動産業界の体質、購入する消費者の意識が低いため実際には評価されていません。
中古市場というのはどの業界も似たところがあります。
新車でグレードの高い車を買っても、サンルーフやカーナビ、カーステレオ、アルミホイールなどオプションをたくさん付けていても査定額はついていない場合と大して変わりません。「ご不満でしたら取り外してもらってもいいですよ」などといわれる始末。取り外し代の方が高くつくため泣く泣く査定額で売却というのは誰もが経験することではないでしょうか。
もうすぐ売却をお考えの方には厳しい時代が間違いなく来ます。
タイムイズマネー。少しでも早く売却したほうがいいですよ。
by「はじめての不動産」
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
お問合せは下記まで
不動産１１０番
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
TEL：０２４８−７３−０２６８
FAX：020-4663-2806
http://e2103.ldblog.jp/
fudousan3@livedoor.com
2006年06月22日
譲渡担保物件の売買
『譲渡担保』
金融機関から住宅ローンなどを借りれば、物件に対して『抵当権』が設定されるだけで、支払いが滞らないかぎりその所有権に影響を及ぼすことはありません。
借金をしたとき、その担保として債務者（借りた側）が持つ不動産の所有権自体を債権者（貸した側）に移転することがあるのです。これが『譲渡担保』で、借金を返済すれば所有権が元の所有者へと戻ることになります。
売買物件に『譲渡担保』による所有権移転の登記がされていたら、慎重に対処することが必要。登記上の所有者は債権者ですが、法律上の所有者は債務者であって、どちらか一方とだけ勝手に契約の交渉を進めるわけにはいきません。もっとも、借金を返済できずに不動産が処分される場合だと別ですが・・・。
いずれにせよ「通常の物件」ではないのですから、所有権の問題以外にも難しい点が多く、注意しなければならないものです。
金融機関から住宅ローンなどを借りれば、物件に対して『抵当権』が設定されるだけで、支払いが滞らないかぎりその所有権に影響を及ぼすことはありません。
借金をしたとき、その担保として債務者（借りた側）が持つ不動産の所有権自体を債権者（貸した側）に移転することがあるのです。これが『譲渡担保』で、借金を返済すれば所有権が元の所有者へと戻ることになります。
売買物件に『譲渡担保』による所有権移転の登記がされていたら、慎重に対処することが必要。登記上の所有者は債権者ですが、法律上の所有者は債務者であって、どちらか一方とだけ勝手に契約の交渉を進めるわけにはいきません。もっとも、借金を返済できずに不動産が処分される場合だと別ですが・・・。
いずれにせよ「通常の物件」ではないのですから、所有権の問題以外にも難しい点が多く、注意しなければならないものです。
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、
何なりとご相談ください。
お問合せは下記まで
不動産１１０番
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
電話：０２４８−７３−０２６８
FAX：020-4663-2806
http://e2103.ldblog.jp/
fudousan3@livedoor.com
2006年06月05日
お客様受付カード・・・買主様用
売地、売家等をお探しの方に・・・
下記カードに希望条件等をご記入の上、メール・faxでご連絡下さい。
メールで不動産情報をお知らせ致します。
なお希望条件の物件が見つからない場合は、お時間を頂きます。
今すぐ購入を考えていない方も、問題ないのでお気軽にお付き合い下さい。
不動産購入は人生のなかで高価な買い物。そんな慎重にならざるを得ない
商品を買うときの「お手伝い」を是非させていただきたいと思います。
ご縁がありましたらよろしくお願いいたします。
(有）不動産リサーチ
代表 吉田辰郎 まで
fax 0248-73-0268 mail fudousan3@livedoor.com
2006年02月23日
不動産エスクローサービス
不動産エスクロー・サービスとは、
個人間売買 ( 消費者対消費者 ) の応援システムです。
個人間で双方共に売買の合意が出来ている場合に、私たちが間に入り売主、買主が公平に、お気持ちの良いお取引が出来る様に、その取引事務を代行いたします。
個人間売買は、不動産会社に仲介を依頼せずに行いますので、数十万から数百万の経費である仲介手数料が不要というメリットがある反面、リスクもあります。
知り合い同士のケースが多いため、売買後に問題が発生しても中々クレームを言いにくかったり、トラブルになって気まずくなったり、訴訟まで…のケースがあります。
個人間売買の一例
・ インターネットの個人間売買サイト同士の取引
・ ご近所同士の取引
・ 友人や身内同士の取引
・ 地主が借地人に土地を売却
・ 家主が入居者に賃貸中物件を売却
その他、さまざまな、お取引があると思います。
トラブルの一例・・・・
・ 入居後に、隠れた瑕疵・欠陥があった。
・ 言った言わない等、言葉の行き違いがあった。
・ 都合の良い思い込みによる勘違いがあった。
・ 入居後に、管理費や修繕積立金が上がった。
・ 契約書を取交さず売買して、責任範囲や責任の所在 が不明等。
・ 修理費が予想以上にかかった。
・ 安く売りすぎて、税務署に贈与と見なされた。
・ 建替え時に、セットバックが必要と言われた。
・ ローン利用時、不動産重要事項説明書と売買契約書の提出を求められ困った。
etc …
売買の前に、しっかり調査・協議・文書（成文）化しておけば防げるケースですし、問題が発生しても、重要事項説明書や契約書で責任範囲を明確にしていれば、万が一の場合に役立ちますし、思わぬトラブルになる事も無いでしょう。
「買わなければよかった」「不動産会社へ相談すればよかった」等と後悔することも無くなります。
取扱事務内容は・・・
・ 土地、建物等不動産物件の調査すべて
(物件の物的調査、関係法令、環境問題、所有権問題等)
・ 重要事項説明書と売買契約書の作成
・ 契約立会い
・ ローンのお手伝い（不動産会社の作成した不動産重要事項説明書と契約書を提
出するので、お借入もスムーズです）
・ 決済の立会い、登記の手続き
その他、売買に関するご相談を承ります。
費用
・ 全ての代行業務：
売買価格に関係なく売主・買主共に ：￥２１０，０００円
・ 土地、建物不動産物件の調査のみ ：￥７３，５００円
・ 不動産重要事項説明書・売買契約書の作成のみ
( 土地、建物等不動産物件調査代含む ) ：￥１０５，０００円
・ ご相談・アドバイス ： 無料
※ 不動産リサーチではインターネット個人間売買サイトの代理登録を無料で致します。ネット利用で希望物件や買主さんが見つかります。そして仲介手数料が節約されます。不動産取引は不動産エスクローサービスの時代です。
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何なりとご相談ください。
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