不動産取引
2011年05月22日
物件状況確認書・付帯設備確認書
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
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有限会社不動産ﾘｻｰﾁ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘106番地102号
電話：0248-73-0268
FAX：020-4663-2806
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掲載物件の情報、空室・内覧などに関するお問合せは電話では受付けておりませんので,メールにてお問合せ下さい。
2009年11月19日
不動産の資産価値とは・・・
資産価値とはどのようなものか？
簡単に言うと「将来、売ったらどれくらいになるか」で判断することになります。
将来市場で「売ったらいくら？」は需要と供給に左右されます。その不動産が将
来需要を見込めるか、すなわち買いたい人が多いのか判断する必要があります。
将来のことは、はっきりはわかりませんが、ある程度は想像することが可能ですしリスクを回避できます。
将来、不動産（住宅）を売却しようと考えた場合、買主が魅力を感じるのは、環境です。、
建物は予算さえあれば、どこにでも、どんないいものでも建てられますが、環境
はお金で買える、あるいは自分だけの力で変えられるものではありません。
つまり、立派な住宅はどこでも建てることはできますが、環境は変えることがで
きないのです。
将来も人気のある地域の土地を購入することが資産価値を下げずに住むことができるということです。土地を買うことは環境を買うことです。もっとはっきり言えば土地そのものには価値はないということです。
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2008年05月25日
事業用借地権の設定期間は！？
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2008年03月31日
不動産個人間取引
インターネットによる個人間の取引は、インターネットの普及に伴い今後も増加する可能性がありますが、全く面識のない売主から人生最大の買い物をするのは、買主にとっては非常に不安なことでしょう。
また、売主にとっても物件を引き渡したあとに買い手からクレームをつけられてトラブルとなる危険性も無いとはいえません。
不動産取引に関する知識も無く高額な不動産の取引を行うのは、初めての方には、非常にリスクが大きいといえます。
不動産リサーチでは不動産会社を通さずにインターネットで売買が決まった個人間の取引について、物件の調査、売主の確認、物件の説明、契約から引渡しまでの手続きすべてをサポートいたします。
売地・売家募集中 （賃貸管理物件同時募集中）
ご依頼人様の大切な資産を迅速・安全・確実に売却（仲介）いたします。
もちろん査定は無料です。秘密厳守にて対応しております。
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2007年12月24日
売主業者の瑕疵担保責任と現状有姿売買
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2007年07月24日
レインズのメリット
１．安心して利用
レインズ（指定流通機構）は、法律にもとづいて設立・運営されている公益法人ですから、安心して利用できます。
２．成約のスピード化
売却の依頼を受けた物件情報はレインズに登録され、ネットワークを通じて広く会員に公開されることにより、成約のスピードが図れます。
３．希望物件をすばやく検索
会員はオンラインで結ばれることによって豊富な物件情報を持つことになり、この中から依頼者の希望に沿った物件がすばやく検索できます。
４．取引価格の動向がわかる
レインズには最新の物件情報はもちろん、これまでの取引事例も豊富に蓄積されています。こうした資料をもとに、最近の取引価格の動向を知ることがで きます。
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2007年07月08日
不動産業者の信用度！？
不動産査定や売却を依頼する際、依頼する不動産業者の信用度はどうですか？
査定や売却を依頼する不動産業者の信頼度を確認するためには、県中建設事務所で業者名簿を閲覧することができます。
業者名簿を閲覧すれば
「過去５年間の営業実績」
「事業者の経歴」
「資産・決算状況」
「株主や出資者」
「過去の行政処分」
「各事務所の選任取引主任者」
「不動産業以外の兼業業種」
「商号や役員の変更状況」
「事務所の写真」
等を確認することができます。
宅建業免許には「国土交通省大臣免許」と「都道府県知事免許」があります。２都道府県以上に事務所がある場合は国土交通省大臣免許です。
査定や売却は「社会的信頼性と豊富な実績のある業者に依頼する」が原則です。
大手の不動産業者に比べて、中小の業者の方が融通もきき、融資問題にも積極的に相談にのってくれる場合も多く、それぞれ利点、欠点があります。
ただし信用だけが不動産売却や買い替えを成功させる要因ではないということも考慮し、あなたに合った業者を選択することが一番大切です。
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2007年05月06日
用途地域
その地域には、どんな建物が建てられるのかは都市計画法に基づいて地域ごとに決まっています。それが「用途地域」です。
用途地域を知ることは、その土地に将来「どんな建物が建築される可能性」があるかということです。
土地探しには駅までの距離や買い物の便利さ、学区などで決めていますが、将来どんな建物が建つかなどの地域環境も大切なことです。
たとえば利便性を追求して商業地域に居宅を持った場合は、その地域に静かな住環境を求めることはできません。
土地の将来性を決めてしまうのが「用途地域」です。
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2007年05月02日
売主の瑕疵担保責任
瑕疵担保責任 不具合があったとき売主の責任は
売買の目的物に「隠れたる瑕疵（かし）」がある場合には、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償の請求ができます。
１瑕疵とはどんなこと
その種のものとして通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した品質・性能が備わっていないことをいいます。例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・性能に欠けることになり「瑕疵」があることになります。
★そして「隠れたる瑕疵」とは
買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。
売主より告げられた瑕疵、知っている瑕疵、普通の注意をしていれば知り得た瑕疵は「隠れたる瑕疵」にはあたりません。例えば、売主より雨漏りすることを告げられて購入した場合は、当該雨漏りは事前に知らされていますので「隠れたる瑕疵」にはあたらず、瑕疵であっても瑕疵担保責任は問えないことになります。
また、売主の責任は無過失責任です。
★瑕疵担保責任を追及するためには
売主に瑕疵担保責任を追及するには、
売買の目的物に瑕疵があり、
当該瑕疵が「隠れたるもの」であることが必要です。
さらに「瑕疵」は契約締結時に存在していたことが必要です。
つまり、引渡し後に発生原因のある後発的な瑕疵や耐用年数切れ等については、瑕疵担保責任は問えないことになります。
★何ができるのか
○契約の目的を達成できない場合……契約の解除及び損害賠償の請求ができます。
○その他の場合…………………………損害賠償の請求ができます。
２法律が規定する「瑕疵担保責任」
民法
契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから1年以内にする必要があります。
売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については責任を免れることはできません。
宅地建物取引業法
宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることはできません。
例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から１年とする特約をつけた場合、この特約は無効となります。
住宅の品質確保と促進等に関する法律（品確法）
新築住宅の場合、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。
基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されています。
新築住宅とは、完成後1年未満のもので、かつ、人が住んだことがないものをいいます。
消費者契約法
「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいいます。
消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は、無効となります。
３「瑕疵担保責任」と「アフターサービス」の違い
瑕疵担保責任
責任の性質：法律により売主に当然に負わされる法定責任
責任の対象：売買契約締結当時の目的物の瑕疵
瑕疵の種類：「隠れた瑕疵」に限られる
責任を負う期間：特約がない限り、原則として買主が瑕疵を発見してから1年間
アフターサービス
責任の性質：アフターサービス責任を負う旨の約束をしたことにより売主が負う約定責任
責任の対象：契約で定めた期間内に生じた瑕疵・欠陥
瑕疵の種類：「隠れた瑕疵」に限定されないのが通常
責任を負う期間：部位別に1年から10年の期間が定められている
瑕疵担保責任に時効はあるの？
平成13年11月、最高裁判所は、瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡し
の日から10年で消滅時効にかかるとしました。
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2007年04月21日
中古は見劣りがする？
現在買おうとしている、中古住宅は目で見たとおりで柱、壁、住宅設備機器、収納、家具などを現実のままの通りにわかります。モデルハウスのように豪華さはひとつもありません。
また居住者がいる場合は、生活用品があるために実際の使い勝手を予測できますし、自分が住むときのイメージもつかめます。住み心地を実感しましょう。
ただ現所有者が家財・設備を残しているとき、売買時それらが、誰の所有になるか、または物件価格に含まれるのか？付帯物リストで確認が必要です。
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2007年04月11日
筆界特定制度
筆界特定制度
隣地所有者の間で土地の境界をめぐる紛争が生じたとき、その土地の所有者が、その土地を管轄する法務局の 『筆界特定登記官』 に対して、筆界特定の申請をしその際の筆界特定申請書には 「筆界特定を必要とする理由」 などをある程度まで具体的に記載するとともに、所定の添付書類や調査のための参考資料 等なども提出することになっています。
筆界特定の申請があると、法務局の長から任命された 『筆界調査委員』 （土地家屋調査士など） とその補助員 （法務局職員） とが、土地の実地調査、測量、申請人や関係者からの事情聴取など筆界特定に必要な作業を行ない、その筆界に関する意見が 『筆界特定登記官』 に提出されます。そして、その意見を参考にしたうえで 『筆界特定登記官』 が筆界を特定します。筆界特定された結果は 『筆界特定書』 として、その土地を管轄する登記所に保管されるとともに、対象土地の登記記録には筆界特定がされた旨の記載が残ります。
なお、筆界特定の申請手数料は土地の価額によって決まりますが、評価額の合計を基本にして算出します。申請手数料は安くなっています。しかし、筆界特定のために測量が必要な場合には別途(実費）料金になります。
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2007年04月09日
不動産売買では
買主さんには、不動産を購入するときは値引きをするのが当たり前という考えを持つお客さんがいらっしゃいます。自分が使用する不動産ですから少しでも安く購入したいという気持ちはわかります。
ただ値引き交渉はプロでも細心の注意が必要なんです。売主さんには納得の価格説明をしなければなりません。また、値引き交渉が入る価格設定はプロとしてはずかしいことです。売主さんが相場を無視した価格をつけている場合は別ですが！
私は、時として全く値引きなしでお客様に購入を勧めることがあります。この近隣の成約事例を調査して、最近同条件の物件がいくらくらいで取引されているのかをチェックした上で、物件が適切な価格であれば・・・
不動産取引は少なくても情報産業です。データを蓄積し、そのデータをいかに利用するかで、不動産取引が影響を及びます。間違っても個人的な思い入れだけでは交渉ことは成立しません。
気になる物件がある場合はそうそうめったにはありませんのでご縁を大切にしてご検討くださいね。
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不動産流通・・・
不動産リサーチ売主への提供サービス
１．物件の権利、物的、法的調査
２．物件の行政的規制（都市計画法、建築基準法、その他の規制）調査
３．買主の信用調査、資金内容の確認
４．相続など所有権登記、抵当権抹消などの登記整理、アドバイス等
５．契約書の作成、企画・立案、打ち合わせ
６．金銭授受指導・現地事前サポート
買主への提供サービス
１．住宅ローン手続きのアドバイス
２．物件の調査や法的制限調査
３．物件重要事項調査報告書交付
４．契約書の作成・指摘・アドバイス
５．売買代金の支払い・登記・現地確認立会い
エスクローサービスは、売主・買主の不動産の直接取引を安全・確実にする不動産取引のプロのサポートサービスです。
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2007年04月08日
中古のこだわった物件
中古住宅で個人の趣味や好みを取り入れた住宅は、買主によっては、お買得物件であるとともに将来売りに出すのであれば、高い金額はつきにくいでしょう。
（万人が好むとは限らない）
ただこだわり部分が、外見ではなく、基礎や土台・柱などに力を入れたものであるならば、買主にとってはいいことです。
不動産調査をして問題がなければ、自分自身が嫌いなところだけはリフォームで解決できるでしょう。
将来売りに出しても問題のない企画型住宅は無難であることを認識してください。賃貸にまわすときも同じです。
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2006年07月01日
業者と素人さんの違い！
不動産にも相場があり、契約の相手方にも様々な都合や取引条件があるからです。しかし株相場等とは違うので、取引事例はある程度月日がたっても価格査定の資料としては重要です。
その辺が株相場よりは不動産取引市場はあまいです。
不動産会社の売買仲介営業マンは、不動産取引に必要な存在です。
取引の当事者たちは、彼らの動きや調査により、現状を把握できるようになります。そうして、納得もできるのです。
そうです。彼らは、不動産売買取引において「納得させるプロ」なのです。
ところで、お客様は必要以上に時として妥協をしてはいませんか？
業者の売買専門のプロと素人の間には、情報・交渉力などにおいて圧倒的な差があります。
当事者双方が必要以上に妥協しなくてすむようにように、交渉を有利に進めるために、出来るだけ勉強して知恵をつけて、納得すべきところは納得し、要望すべきところは要望できるようになりましょう。
じゃ、プロは現実的にはどう処理しているかと申しますと、そこまでの過程を大切に当事者たちに説明（アドバイス）をさせていただき、業者意見に従ってもらうのが現実の取引です。（売主・買主双方の代理人になるため）
聞かない場合はそのお話はお流れです！！
2006年06月27日
決済日には・・・
� 〃荳册�には、契約の当事者ご本人のご出席をお願いしてます。その際、本人（売主）確認資料として、運転免許証、顔写真の入った身分証明書等をご用意頂いています。
�◆）�一、ご本人が来られない場合は、なるへく早めに教えてもらいます。事前に、司法書士が、ご本人の確認並びに売買契約の意思を確認させていただきたく。第三者的立場の司法書士が、ご本人の意思を確認することは、後日の証拠保全の上で、大きな意味を持つと思われます。
�� 会社等が売主さんで、登記申請の際、資格証明書、印鑑証明書等の添付省略が認められる場合も、代理権限の確認、印鑑の照合等に必要ですので、これらの書類をご持参下さるようご協力をお願いしてます。
2006年06月22日
譲渡担保物件の売買
金融機関から住宅ローンなどを借りれば、物件に対して『抵当権』が設定されるだけで、支払いが滞らないかぎりその所有権に影響を及ぼすことはありません。
借金をしたとき、その担保として債務者（借りた側）が持つ不動産の所有権自体を債権者（貸した側）に移転することがあるのです。これが『譲渡担保』で、借金を返済すれば所有権が元の所有者へと戻ることになります。
売買物件に『譲渡担保』による所有権移転の登記がされていたら、慎重に対処することが必要。登記上の所有者は債権者ですが、法律上の所有者は債務者であって、どちらか一方とだけ勝手に契約の交渉を進めるわけにはいきません。もっとも、借金を返済できずに不動産が処分される場合だと別ですが・・・。
いずれにせよ「通常の物件」ではないのですから、所有権の問題以外にも難しい点が多く、注意しなければならないものです。
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2006年06月05日
お客様受付カード・・・買主様用
売地、売家等をお探しの方に・・・
下記カードに希望条件等をご記入の上、メール・faxでご連絡下さい。
メールで不動産情報をお知らせ致します。
なお希望条件の物件が見つからない場合は、お時間を頂きます。
今すぐ購入を考えていない方も、問題ないのでお気軽にお付き合い下さい。
不動産購入は人生のなかで高価な買い物。そんな慎重にならざるを得ない
商品を買うときの「お手伝い」を是非させていただきたいと思います。
ご縁がありましたらよろしくお願いいたします。
(有）不動産リサーチ
代表 吉田辰郎 まで
fax 0248-73-0268 mail fudousan3@livedoor.com
2006年02月23日
不動産エスクローサービス
不動産エスクロー・サービスとは、
個人間売買 ( 消費者対消費者 ) の応援システムです。
個人間で双方共に売買の合意が出来ている場合に、私たちが間に入り売主、買主が公平に、お気持ちの良いお取引が出来る様に、その取引事務を代行いたします。
個人間売買は、不動産会社に仲介を依頼せずに行いますので、数十万から数百万の経費である仲介手数料が不要というメリットがある反面、リスクもあります。
知り合い同士のケースが多いため、売買後に問題が発生しても中々クレームを言いにくかったり、トラブルになって気まずくなったり、訴訟まで…のケースがあります。
個人間売買の一例
・ インターネットの個人間売買サイト同士の取引
・ ご近所同士の取引
・ 友人や身内同士の取引
・ 地主が借地人に土地を売却
・ 家主が入居者に賃貸中物件を売却
その他、さまざまな、お取引があると思います。
トラブルの一例・・・・
・ 入居後に、隠れた瑕疵・欠陥があった。
・ 言った言わない等、言葉の行き違いがあった。
・ 都合の良い思い込みによる勘違いがあった。
・ 入居後に、管理費や修繕積立金が上がった。
・ 契約書を取交さず売買して、責任範囲や責任の所在 が不明等。
・ 修理費が予想以上にかかった。
・ 安く売りすぎて、税務署に贈与と見なされた。
・ 建替え時に、セットバックが必要と言われた。
・ ローン利用時、不動産重要事項説明書と売買契約書の提出を求められ困った。
etc …
売買の前に、しっかり調査・協議・文書（成文）化しておけば防げるケースですし、問題が発生しても、重要事項説明書や契約書で責任範囲を明確にしていれば、万が一の場合に役立ちますし、思わぬトラブルになる事も無いでしょう。
「買わなければよかった」「不動産会社へ相談すればよかった」等と後悔することも無くなります。
取扱事務内容は・・・
・ 土地、建物等不動産物件の調査すべて
(物件の物的調査、関係法令、環境問題、所有権問題等)
・ 重要事項説明書と売買契約書の作成
・ 契約立会い
・ ローンのお手伝い（不動産会社の作成した不動産重要事項説明書と契約書を提
出するので、お借入もスムーズです）
・ 決済の立会い、登記の手続き
その他、売買に関するご相談を承ります。
費用
・ 全ての代行業務：
売買価格に関係なく売主・買主共に ：￥２１０，０００円
・ 土地、建物不動産物件の調査のみ ：￥７３，５００円
・ 不動産重要事項説明書・売買契約書の作成のみ
( 土地、建物等不動産物件調査代含む ) ：￥１０５，０００円
・ ご相談・アドバイス ： 無料
※ 不動産リサーチではインターネット個人間売買サイトの代理登録を無料で致します。ネット利用で希望物件や買主さんが見つかります。そして仲介手数料が節約されます。不動産取引は不動産エスクローサービスの時代です。
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2006年02月13日
宅建業法の・・・
分譲マンションを買ったり、不動産の売買をするときは、
I．重要事項の説明
宅地建物取引業者は、その買主に対して売買が成立するまでの間に、以下の事項を書面で説明しなければなりません。
|
II．手付金の制限
| 手付金は売買代金の10分の2を超えてはならないとされています。 また、宅地建物取引業者が売主となって不動産を販売する場合、万一業者が倒産して、物件の引渡ができない事態になっても手付金の返還が受けられるように、業者は代金の10％（未完成物件は5％）、または1,000万円を超える手付金を引渡前に受領する場合は、保全措置を講じるよう義務づけられています。指定保証機関での保証の場合は、保証書等が購入者に発行されます。 |
III．瑕疵担保責任及びアフターサービス
| 宅地建物取引業者にはその目的物の瑕疵を担保する責任が、物件引渡し後最低２年間（または発見後１年間）義務づけられています。 また、宅地建物取引業者が自ら売主となり新規物件を販売する場合には、建設省の通達により一定のアフターサービスをすることになっています。 新規物件を購入する場合は、売買契約書やアフターサービス基準書などをよく見て、どのようなアフターサービスが受けられるか確認しておきましょう。 |
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2006年02月06日
北側斜線・・・
その他の規制には ●建物高さの制限等があります。
用途地域、前面の道路幅、隣地境界線までの距離、日影により制限を受けます。
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2006年02月05日
容積率
建ぺい率の割合と同様、それぞれの用途地域により、また、全面道路の幅員などにより異なります。
容積率一覧表
| 用途地域等 | �＾貳未良瀉� | �� 敷地前面道路幅＜１２ｍ |
| 第１種低層住居専用地域 第２種低層住居専用地域 | ５０，６０，８０，１００，１５０，２００のうち、都市計画で定める割合 | 左記割合以下で、かつ、前面道路の幅員（ｍ）×０．４ |
| 第１種中高層住居専用地域 第２種中高層住居専用地域 | １００，１５０，２００，３００のうち、都市計画で定める割合 | |
| 第１種住居地域 第２種住居地域 準住居地域 | ２００，３００，４００のうち、都市計画で定める割合 | |
| 近隣商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 | ２００，３００，４００のうち、都市計画で定める割合 | 左記割合以下で、かつ、前面道路の幅員（ｍ）×０．６ （ただし、特定行政庁指定区域内では、前面道路の幅員（ｍ）×０．４） |
| 商業地域 | ２００，３００，４００、５００，６００，７００，８００，９００，１０００のうち、都市計画で定める割合 | |
| 都市計画区域内で用途地域の 指定のない区域 | ４００（１００，２００，３００） |
| （注） | ● | �，鉢△�重なる時は、何れかのうち厳しいものを採用する。 |
| ● | 前面道路が２以上ある時は、�△砲弔い読�員の最大のものを採用する。 |
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2006年02月04日
建蔽率
敷地面積に対する建築面積の割合を建ぺい率といいます。
それぞれの用途地域により、また建物の構造などにより割合は異なります。
建ぺい率一覧表
| 用途地域等 | 建物の種類 | 防火地域以外の地域 | 防火地域 |
| 第１・２種低層住居専用地域 | 耐火建築物 | ３０，４０，５０，６０のうち都市計画で定める割合 | 左の割合に１０を加えた割合 |
| 第１・２種中高層住居専用地域 | |||
| 工業専用地域 | その他 | 左に同じ | |
| 第１・２種住居地域 | 耐火建築物 | ６０ | ７０ |
| 準住居地域 | |||
| 準工業地域 | その他 | 左に同じ | |
| 工業地域 | |||
| 近隣商業地域 | 耐火建築物 | ８０ | １００ |
| 商業地域 | その他 | 左に同じ | |
| 用途地域の指定のない区域 | 耐火建築物 | ７０（５０，６０） | ８０ |
| その他 | 左に同じ |
| （注） | ● | 角地等で特定行政庁が指定するもののうちにある建築物は以上の割合に更に１０を加えた割合となります。 |
| ● | 建ぺい率の異なる地域にわたる場合には各地域の建ぺい率にその敷地の属する面積を加重平均してえた数値以下となります。 | |
| ● | （ ）内は特定行政庁が指定した区域内に適用されます。 |
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2006年01月22日
不動産売買仲介依頼には・・・
不動産仲介業務のチェック一覧表
不動産仲介を業者に頼むときの注意点を一覧表にまとめてみました。参考にして下さい。
| 問題分類 | 問題項目 | チェックポイント | チェック方法 |
|---|---|---|---|
| 仲介業者の選定の仕方 「信頼できる業者か？」 | 業者の義務を履行しているか？ | 事務所の整備 正しい広告 媒介・代理契約の交付 重要事項の説明 書面の交付 取引主任者従業員証明書 業者の立場の明示 | 標識・報酬の掲示があるか おとりでない、正しく詳しい情報か 依頼内容の書面交付義務 取引主任者が書面交付して説明 取引成立時に契約書等の交付 「取引主任者証」「従業員証明書」の提示 売買の当事者か、代理か、媒介かを明示する義務 |
| 業者の信用性の調査方法 | 免許番号 過去の営業成績 商号・所在・役員の安定 取引主任従業員の安定 資産・納税・行政処分歴 加入団体無しは不安 | 免許番号の（ ）内の番号が大きいほど実績あり。 更新前3年の実績が判る たびたび移転には要注意 出入の激しい業者には要注意 個人は資産状況、法人は資本金財務内容、業務停止の有無 「宅地建物取引協会」「全日本不動産協会」など | |
| 業者への依頼の仕方 「媒介契約はどの類型か？」 | 当事者か、代理か媒介か | 当事者か代理か、媒介か 媒介か代理か、媒介ならABCどの媒介か | 業者は立場を明示する義務あり 媒介契約・代理契約の内容を書面で交付する義務、媒介も3種あり、その違いに留意（書面確認） |
| A専任媒介契約 | 依頼者の義務 業者の義務 | 他の業者に依頼しない。他業者へ依頼すれば違約金支払義務が発生。自ら相手発見でも実費費用を支払う義務あり。 指定流通機構の登録。2週に1回報告義務 | |
| B. 専属専任媒介契約 | 依頼者の義務 業者の義務 | 他の業者に依頼しない。自らの発見でも違約金支払う義務 指定流通機構の登録。1週に1回報告義務 | |
| C. 一般媒介契約 | 依頼者の義務 業者の義務 | 他の業者に依頼した場合は明示。他で契約したときは通知 上記義務はない。ABCどれも有効期間は3月、価額提示は合理的根拠が必要 | |
| 重要事項の説明 「説明方法・内容は十分か？」 | 説明方法は正しいか | 取引主任 書面交付 | 取引主任者が取引主任者証を提示して説明 「重要事項説明書」を交付 |
| 説明内容は十分か | 法令上の制限は指摘したか | 市街化区域か調整区域か。用途地域。開発許可、造成許可、建築確認の番号。権利証。建ぺい率、容積率、高さ制限など | |
| 都市計画地域内の接道義務は特に重要 | 4m以上公道もしくは位置指定道路に2m以上接す「2項道路」、また路地状敷地の規制など私道は道路位置指定番号 | ||
| マンションの説明は十分か | 管理規約、敷地の権利、専用使用権、管理費、修繕積立金、前所有者の滞納の有無 | ||
| 説明義務違反を問えるか | 法令上の制限以外の場合は説明義務はないのか | 売買・賃貸を決めた重要な要素かどうか、によって該当する | |
| 報酬は適切か？ | 報酬基準どう決っているか（支払時期は契約時決済時に半々） | 売買交換の媒介の報酬 売買交換の代理 賃貸の媒介・代理 | （消費税抜き価格×3%+6万）以内:取引400万以上の場合、報酬に消費税かかるときはその105% 上記の2倍以内（相手からも受取るときは合計で） 貸主借主双方合計で1月分以内、代理は依頼者から1月分以内（双方なら同じく合計1月以内） |
| トラブル対策は？ | 業務面と金銭被害 | 不適切な業務への指導 金銭損害の補償 | 都道府県不動産業指導部指導課、業者団体 団体加盟業者による被害には保証協会から保証金 |
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2006年01月21日
みなし道路とは・・・
建築基準法上の道路は、幅員が4m以上あることを原則としています。しかし建築基準法令が施行される以前から、幅員が4mに満たない通路にそって建築物が立ち並んでいるようなところも多数あったため、そのような通路も建築基準法上の道路として取り扱う必要がありました。そこで、救済策として、幅員4m未満の通路であっても特定行政庁の指定したものは、建築基準法上の道路とみなすこととしました（建築基準法42条2項）。このような道路は私道であることが多く、近隣の建築物所有者がそれぞれ道路の持分をもっていることも多く見受けられます。
他人所有の土地を第三者が自由に通行することは許されるのか、第三者に42条2項道路の通行権が認められるのかということが問題となります。
42条2項道路は私道とはいっても、建築基準法で交通の妨害となるような行為をすることが禁止されている等各種の制限があることから、専ら一般公衆の通行のために利用されるべきものであると考えられています。ただ、判例の多数は、私道所有者と第三者との間で通行権が積極的に設定されたわけではなく、他人の土地を自由に通行する権利までは認められないけれども、道路利用が日常生活上必須なものである場合に、継続的かつ重大な妨害がなされたときは、それを排除したり予防したりすることができるという限度で権利性が認められるとしているのです。
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2006年01月08日
不動産会社に遊びに行こう！？
不動産会社も客商売ですから、好ましい客と好ましくない客がいます。自分が好ましくない客だと思われないように気をつけて行く事が大事です。 もし自分が不動産会社の社員なら、汚い・恐い・だらしない・優柔不断・条件が決まっていないなどの客が来たら良い印象は持ちません。わざわざ悪い印象を与えないためにも今挙げた事項に注意して行きます。
・できるだけ前もってメールか電話で問い合わせておくように！
前もって希望物件を問い合わせておくと、交渉もスムーズに進むでしょう。また、希望物件を伝える事で、不動産会社へ行った時に似たような条件の物件を用意しておいてくれることもあります。もし問い合わせずに行くと、すでに希望物件がなくなっているという事態も起こってきます。無駄足を踏まない為にも、事前に問い合わせるようにしましょう。
・できるだけ早い時間に行こう！
ほとんどの人が休日を利用して行くと思います。休日の昼以降になると、不動産会社も結構忙しくなってきます。引越しシーズンだと余計に客が殺到してしまいます。そうなると自分一人に落ち着いて対応してもらえないというような事にもなってきます。
午前中に何軒か下見の物件を決めて、午後から物件の下見ができます。明るい時に物件を見ておく事をおすすめします。夜になると物件の中も陽の当たり具合や建物の外観・景観がわかりません。
・気に入った物件が見つからなければ断る勇気を持つ
希望の物件を何軒か下見に行ったのはいいけど、どれもいまひとつ。という時はしっかい断る。ずるずるとしてしまうのもあまりおすすめできません。断る時は、不満な点を同行した不動産会社の人に言えば良いでしょう。次の物件も紹介してもらいやすくなります。
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2006年01月03日
約束事は書面に残す。
原因は三つあります。
一つは、立場による受取り方の違いや解釈の違いやまたは知識不足です。
売主・買主・業者それぞれの立場の人間が、ものを言ったり聞いたりすれば 微妙なニュアンスなどで見解が異なってくるのは時々あります。 買主さんが「あなたは確かにそう話しましたヨネ！」と言う時は 売主さんは「あなたの言葉を私はこのように受取りましたヨ！｣ と言っている状況証拠が多いのです。
二つ目の原因は、人間の、人間らしさからくるもの。本性からのもの！ 人間は、忘れやすい動物です。確かにそう言ったのに、 絶対「自分はそのようなことは言っていない｣ と、本気で信じ込んでいる場合も多いのですが、 不動産という大きな取引では、このありさまでは無事引渡しにもなりません。
三つめは悪意からくるもの。
この悪意は、書面が残っていない、証拠が残っていないから発露します。 いずれにせよ「言った、言わない」を防ぐには、面倒でも、小さな事でも 書面を残しておくに限るのです。間違いない！？
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2005年12月30日
所有権・・・
所有権とは簡単にいうと、使用（住む）、収益（貸す）、処分（売る）という3つの行為を自由に行うことができる権利です。
当たり前の話ですが、住宅を購入した人は自由にその家を使う（住む）ことができます。つまり多くの人は住宅という“物”を購入し、自分以外は自由にできない土地という空間を確保することによって、“住む（自由に使用する）権利”を手に入れているのです（但し、住宅を建てることに関しては100％自由ではありません）。
では、同じ住むという権利を手に入れる場合でも、お金を払って借りる場合、その住む権利はどう違うのでしょうか。
では、同じ住む権利でも家を借りることはどのような権利？
家を借りるとは「賃借権」を取得するということですね。
続きを読む
2005年12月25日
バイヤーズエージェントサービスとは・・・
バイヤーズエージエントサービスは、買主サイドに立って売買物件を仲介し、売り主及び業者との交渉・折衝を行い、不動産取引を安全・確実にするサポートシステムである。インターネットの発達により、売主、買主の直接取引や買主側業者不在の取引並びに不動産取引の電子化の進行が予測されるため複雑な法律、税制、建物等の瑕疵から契約予定価格の妥当性の検討など情報不足の買主を保護するため業者が買主側の要請で不動産取引に参入するシステムである。取引の安全性、確実性を高めるには、直接取引よりもコンサルテイングアドバイザーの存在が必要とされるからである。
バイヤーズエージエントサービスの内容
- 法務局では物件の登記内容は当然として物件隣接地の登記調査(物件の位置，範囲を確定するため）字図、建物図面，地積測量図を徴求し問題点がないか検討
- 市町村役場、土木事務所などで、用途地域、容積率，建蔽率、道路の種別、再建築可能な道路か否か、土地区画整理の有無、進捗状態、都市計画道路予定地の有無その他自然公園法、河川法などの規制の有無など物件に関連する諸規制を調査
- 現地では字図、建物図面，地積測量図、実測図と現況を照合し、境界確認、増築，未登記建物の有無、隣接地の状況などを調査。ライフラインの確認
- 売主と協議事項の接衝
- 重要事項書類の調査・作成・説明
- 契約書の作成
- 住宅ローン手続きの銀行への折衝、登記料減税措置の書類申請手続き・取得、登記事項の打ち合わせ
- 現地立ち会い引き渡し、入居後のアフターフォローサービス
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2005年12月21日
不動産売買の現状有姿・・・
（現状有姿/現況有姿）
よく不動産取引で、特に中古不動産の売買契約書中に「現状有姿」、「現況有姿」、「現状有姿のまま」、「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることがあります。
実際、私も実務でよく使います！
その意味、具体的な内容については不動産業界でも定説がありません。
現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いです.。
しかし、単に現状有姿との記載があるからといって、 これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任が免除されません。
また、売主は、知っている重要な事項を買主に告知する義務があります 。
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2005年12月06日
売渡承諾書と買付証明書
不動産売買での・・・
売渡承諾書と買付証明の法律上の性格は、当事者の意思、文言によります。通常、売渡承諾書と買付証明の授受の後に契約書を作成し、手付の授受をします。
これが文言および当事者の意思に合致するでしょう。証明書の中に「契約日」が記載されていることは、その日に契約書を作成する予定との意味です。すなわち、売渡承諾書と買付証明の授受は、その後に売買契約書を作成することが予定されていることです。
大事なことは、売渡承諾書と買付証明の交換では売買契約が成立しないのではなく、後日、正式な売買契約書を作成を予定している場合には、未だ、売買契約が成立していないのです。
公表されている判例では、全て契約の成立を否定しています。
契約は成立していなくとも、不誠実な対応をした当事者は契約締結上の過失責任を問われ、損害賠償義務を負うことはあります。
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2005年12月04日
売主の無過失責任
毎日の新聞紙上を賑わしている耐震強度偽装問題、構造計算書の偽造は既に43件にも上っており、本当に困ったことですね。
対象マンションの住民へ退去勧告がだされ、東京都が提示した家賃
は10万円以上とのこと。今の、住宅ローン返済はどうなるのか？
住民の方の不安は、とても他人事には思えません。
この偽造問題では、売主の瑕疵担保責任が厳しく問われています。
そして、この瑕疵担保責任の特徴は、売主は「無過失責任」という
ことです。
では、この「無過失責任」とはどんなものなのか？
偽造された構造計算書の問題では、売主が建築士による偽造に気づ
けたかどうかにかかわらず、責任を負っているということです。
いくら注意をしていても瑕疵があれば、売主として返金や、補修な
どの責任を負わねばならないことを無過失責任と言います。
大変に重い責任ですね。
瑕疵担保責任は、売る商品とその代金とは等しい価値であるという
考えに基づいて、その均衡をはかることに狙いがあります。
買った商品に傷があれば、その分の代金は安くなるハズですし、又、
買ったものの使い物にならなければ、契約を解除して代金の返還を
請求することもできます。
平成12年に「住宅品質確保促進法」が施行されたました。
通称：品確法（ひんかくほう）と呼ばれています。
品確法によって、売主はすべての新築住宅の基礎を含めた「構造上
主要な部分と屋根、外壁など雨水が浸入する部分」に、完成後10年
の瑕疵担保責任を負っています。
しかし、この品確法は民事法であり、売主と買主との間で結ばれた
10年保証ですから、売主が倒産したらこの保証も無くなってしまい
ます。
今、騒がれている構造偽装された分譲マンションも、売主が倒産し
たらこの保証が無くなってしまい、住民の方の不安も増大している
ものですね。
一般的に「戸建て新築住宅」では、売主と共にこの10年保証を第三
者機関として財団法人住宅保証機構等が行っています。
（売主が一定の保証料を納めて、倒産時にも対応できるように制度
設計されており、安心ですね。）
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2005年12月03日
ローン特約条項
しかし、これはローンの申込者が借入できるように誠実に努力した結果、借入ができなかった場合です。買主側が、細工をして融資が実行されないようにしたり、買主側の人間が融資の実行を妨害した場合は、それは買主側の責任です。条件成就を妨げたと考えられるからです（ 民法１３０条）、ローン条項に基づく解除はできないでしょう。
従って、買主側に債務不履行があるとして、損害賠償を取られるおそれがあります。通常、手付金は違約金（損害賠償の予定）を兼ねている場合が多いので、手付金を没収されるおそれがあります。
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2005年12月02日
手付金
| 証約手付 |
| 契約が成立したことを証拠となる手付です。 |
| 違約手付 |
| 当事者が債務不履行をした場合に、手付を交付した者は相手方にそれを没収され、受取った者はその倍額を返さなければならなくなります。これは損害賠償を予定したことになります。違約金とも言えます。 |
| 解約手付 |
| 解除権を決めたことになります。手付を交付した者は相手方にそれを放棄し、受取った者はその倍額を支払って契約を解除できることになります。手付流し、手付倍返しなどと言われています。 |
当事者が手付について、特に決めていない場合は、解約手付と解釈されます（民法５５７条）。宅地建物取引業者（不動産業者）が売主の場合は、必ず、解約手付となります（宅地建物取引業39条）。もちろん、他の性質を併せ持たせることはできます。 あなたの契約書でも、手付は解約手付となっています。
しかし、手付による解除は、無制限に許されません。相手方が契約の履行に着手した場合は、手付解除はできません（同条１項）。
売主が買主のための工事に着手した場合は、契約の履行に着手していると言えます。買主は手付解除はできません。相手の損害を賠償する義務があります。
なお、不動産業者が売主の場合、２割を超える手付けは受け取ることができません（２割はＯＫ。宅地建物取引業法３９条１項）。
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2005年06月15日
自己資金
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2005年06月09日
宅建免許証
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