[既存杭の説明義務 ]
買主が売主に対して、
された事例
土地の買主が、不動産業者である売主に対し、
信義則上の義務として、
隠れた瑕疵に当たるとして、
用等の損害金等の支払いを求めたが、
年2月16日判決 ウエストロー・ジャパン)
1 事案の概要
買主X(原告・個人)は、本件土地について建築設計事務所Aを通
介により、平成26年6月、売主Y(被告・不動産業者)
締結し、手付金400万円を支払った。本件売買契約には、
引渡完了日から2年以内に限り、Yが担保責任を負う旨が定められ
本件売買契約締結の際、重要事項説明書には、
っているが、本件土地引渡期日までにYの責任と負担で取り壊すこ
見された場合は、Yの責任と負担で地盤面より1mの深さまで撤去
は、Bを介してXにその旨を約束した。
平成26年8月、Xは、本件土地の売買残代金6980万円及び固
を支払い、本件土地の引き渡しを受けた。
その後、Xは、(1)本件売買契約締結日及び決済日に既存杭の位
したが、Yは「分割検討図」を送付したのみで、
には告知義務違反がある、(2)本件土地には、
多数発見され、これらは隠れた瑕疵に当たる、等として、XはYに
留め及び試掘や地盤補強工事費用、基礎工事・変更工事費用、
追加分の計277万円余等の支払いを求め、提訴した。
2 判決の要旨
裁判所は、次のように判示して、Xの請求を棄却した。
(告知義務違反の有無)
Yは、本件売買契約締結日に、Bを介して、Xに対し、
ておらず不明であること、
合には、Yの責任と負担において、地盤面より約1mの深さまで撤
また残代金の支払い及び本件土地の引き渡しがなされた日に、Yが
書上は地盤面から約1mの深さまで撤去とされているが、念のため
ると説明したこと、が認められるが、その一方、YやBが、Xに対
知する義務をYが負う旨了承したことを認めるに足りる確たる証拠
この点、Xは、Bに、本件売買契約締結前に、
加することや、
とを伝え、Bからは、Yに話をしてみますと述べたことや、
る場合、
記載することはほとんどないと思われる旨を述べるが、Bは当該供
責任追及を受けかねない立場にあるBが、
の位置を把握すること等について、
負う旨をBが了承した場合には、
ことが通常であり、
また、Yが書面を作成して当該告知義務の存在及び内容等を確認し
同様に不自然であるから、Xの供述等は容易に信用すべきではない
一般的に、既存杭等の位置把握には多額の費用を要するが、Yは、
等の具体的深度を明示して限定し、これを超える深度の調査・
対して想定外の重い義務を負担させることとなる一方、Xは、Yか
ては把握しておらず不明との説明を受けた上で、
ついてYから売買契約時の説明内容を超える説明ないし告知を受け
を甘受すべきと言えること等から、
務をYが負うとは認められない。
(瑕疵担保責任の成否)
Yは、本件売買契約に際し、Xに対し、
おらず不明であること、
その旨を踏まえて本件売買契約を締結したのであるから、
とは隠れた瑕疵には当たらない。
よって、瑕疵担保責任に基づくXの請求は理由がない。
3 まとめ
本件は、買主が、
た損害賠償を、売主に請求したが、
について事前に説明があったため隠れた瑕疵には当たらないとして
れた事例です。
近年、土地の埋設物をめぐって、売主業者、媒介業者が、
がよく見受けられますが、紛争予防の観点から、建物解体・
な状態で買主に引き渡すのか等について、
い、