[瑕疵担保免責特約 ]
瑕疵担保責任に関する条文を破棄するとした特約は、
趣旨に解されるとした事例(東京地判 平28・4・13 ウエストロー・ジャパン)
1 事案の概要
買主X(原告・宅建業者)は、平成24年12月、売主Y1(
地付倉庫(本件土地建物)を分譲宅地として転売する目的で、Y2
により、売買代金2億8000万円で買受けた。
Y2が作成した本件売買契約書の当初案の第17条には、
の一般的な瑕疵担保責任に関する定めが記載されていたが、Y1は
調査しておらず、また本件建物は雨漏りがするので、Y1が本件土
責任を負うことはできない。その旨、契約書に表記してほしい。」
Y2は、本件売買契約書にY1から指示された以下の特約事項を挿
[特約事項(本件特約条項)]
「第17条(瑕疵担保責任)の条文を破棄する、
なお、本件特約条項は、売買契約書には記載されていたものの、
されていなかった。
Xは、本件土地建物を賃借していた賃借人が退去したことから、
建物の解体工事や掘削作業を実施したところ、本件土地から、
コンクリートの塊等の産業廃棄物が大量に発見された。
Xは、その撤去及び土壌調査に計1,339万円余の支出を余儀な
して民法570条に基づく瑕疵担保責任に基づく損害賠償を、
上の説明義務違反があるとして同額を求める本件訴訟を提起した。
Y1は、本件特約条項は、
味であると反論した。
2 判決の要旨
裁判所は、次のように判示して、XのY1に対する請求を認容し、
した。
(瑕疵担保責任を免除する合意の可否)
本件売買契約書の17条は、民法570条及び566条と比較する
旨が明示され、
限定されており、
本件特約条項は、これを破棄するというのであるから、
の原則に委ねる趣旨と解するのが自然であり、
であれば、契約上これを明示するのが相当であり、
れば、
ば当事者(特に不利になる買主)
れる。
本件売買契約書の特約条項には、本件建物については「
れていてその趣旨が示されているようでもあるが、
旨が明示されているとは言い難い。
また、証拠及び弁論の全趣旨から、Y2がXに対して、
瑕疵担保責任を免責する趣旨である旨を十分説明したとはいえない
件土地について民法上の瑕疵担保責任を免除する特約としての効力
ない。
(媒介契約の成否)
前記判示のとおり、本件特約条項は、
項ということはできず、XはY1に対して民法上の瑕疵担保責任を
たとえY2には、
Xはこれにより何ら損害を被ることはないので、XのY2に対する
や不法行為の成否について判断するまでもなく、理由がない。
(結論)
よって、XのY1に対する請求は理由があるから、Xが本件埋設物
ために支出した1,339万円余を瑕疵担保責任によりY1が負担
し、Y2に対する請求は理由がないから棄却する。
3 まとめ
本件は、
土地の売買にあたっては、地中埋設物が問題となることが多く、
ることから、売主・
重要性の高い項目です。
媒介業者においては、仮に双方が宅建業者であったとしても、
ら、
その表現に懸念のある場合には、
瑕疵担保責任に関する特約条項を巡る裁判例としては、「1年に限
を負う」とした特約が商法526条(
したものと判断された事例(東京地判 平21・4・14)もあり、参考にしてください。