◆◇◆ 最近の判例から ◆◇◆
[地中障害物]
土地を購入して4年経過後に目的とする自宅建物を建築しようとし
害となる地中障害物等が発見されたため、
売主及び媒介業者に求めた事案において、
任を認め、
た事例 (東京地裁 平成30年3月29日判決 認容 ウエストロー・ジャパン)
1 事案の概要
平成19年3月、売主Y1(被告・宅建業者)は、
月に旧建物の取壊しを行い更地にした。
平成20年6月、本件土地について、
業者Y2(被告)の媒介により、Y1と売買契約を締結し、同年7
た。
なお、売主作成の物件状況等説明書において、「敷地内残存物、
材、浄化槽、井戸」に丸は付されていなかった。
(売買契約書の概要)
・売買代金:7億円
・売主の瑕疵担保責任:引渡し完了日から2年以内に限り売主は責
・本件特約:本件土地上に建築物を建築する際、
要となる場合があっても,この費用等については、
売主は呈示し、買主はこれを容認する。
平成24年10月頃、
の調査を依頼したところ、
戸等の本件地中障害物が確認され、
ことから、柱状改良工事を行うこととした。
平成27年にXは、Y1及びY2に対して、
かった等の不法行為・債務不履行責任を理由に、
改良工事費用2121万円、同変更工事検討費用83万1600円
円、弁護士費用等225万円の計2480万円余を求める本件訴訟
Y1は、本件地中障害物について認識していなかった、
て過失はないなどと主張した。
Y2は、
障害物の有無等についての調査義務は履行済であるなどと主張した
2 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判示し、X のY1に対する請求を認容し、Y2に対する請求を棄
却した。
( 不法行為の存否について)
(1) Y1は、本件土地取得時に解体業者Aに旧建物の解体を依頼し、
下室が存在し、大量のコンクリートガラ等が発生したが、
理することなく、本件土地中に残存させ、土中に埋め戻したため、
予期していなかった地盤改良工事を行わざるを得なくなったという
本件土地中に存在していた障害物の量および範囲等に照らすと、
き性状を欠いており、
また、Y1は、Xに対し、売主として、
象となる土地の状況について正確な情報を告知・
Y1は、旧建物が存在する状態で土地を購入し、
あるから、旧建物には地下室が存在し、
とを把握し得たにもかかわらず、
作成したものと推認することができるから、
ある。
本件売買契約には本件特約が付されているが、
こと、
依頼したことが契機となっていること、
と、
する際にXが地盤改良工事に要する費用等を考慮し、
たってこれを前提に売買代金額を決したことはうかがえないことな
特約の射程範囲は、
場合にまで及ぶものと解するのは相当ではない。
したがって、Y1は、Xに対し、不法行為に基づき2480万円の
(2) 本件売買契約締結時点において、
るY1が物件状況等報告書において敷地内残存物はない旨を説明し
において、
言い難い。したがって、XのY2に対する請求は理由がない。
3 まとめ
本判決は、
行わなかったこと等により、
いずれにしても、建物(基礎・基礎杭)を解体撤去し、
おいては、建物基礎杭や地中障害物等の撤去範囲について、
め協議し、それぞれの責任と負担について、
めることが重要です。
その他、
として、残置された基礎杭の事例(東京地判 平25・11・21 RETIO102-112)、隠れていた井
戸の事例(東京地判 平21・2・6 RETIO77-130)があり、また、
ており隠れた瑕疵にあたらないとされた事例として、
平22・8・30 RETIO82-166)があります。