窓先空地規制により駐車場利用ができないことの説明をしなかった
任が認められた事例(東京地判 平30・7・11 ウエストロー・ジャパン)
買主が、駐車場2台付きの賃貸収益物件であるとの広告を見て仲介
主(宅建業者)から新築アパートを購入したところ、
賃貸できなかったことから、売主および仲介会社に対し、
売ったとして、損害賠償を求めた事案において、
1 事案の概要
売主Y1(被告、宅建業者)は、新築アパート(本件土地建物)
販売するに当たり、「駐車場1」・「駐車場2」との記載や車を2
した。販売広告には、想定賃料としてワンルーム4室合計で25万
4万円余、バイク置き場が4台合計で6千円余との記載があった。
仲介会社Y2(被告、宅建業者)は、Y1から販売広告と平面図を
た上で、「希少駐車場2台分付き」
主X(原告)に対し、本文に「駐車場2台付き」
付して送信した。
Xは、同年同月、Y2の媒介により、Y1との間で本件土地建物を
を締結した。
Xは、平成28年7月頃、駐車場1について警察所に車庫証明の申
9月、現地確認した警察署の担当者から、
1には車庫証明の交付をすることができないとの回答を受けた。
[参考:本件にかかわる窓先空地規制の概要]
東京都建築安全条例では、
面する敷地部分は幅員1.5mの空地を設けて避難経路とし、
することができないとされています。なお、この窓先空地の制度は
一部の自治体でのみ実施されている制度です。
本事例は、駐車場1が窓先空地として建築確認申請がされた場所で
「駐車場」であると記載した虚偽広告を作成して売主業者Y1が仲
不法行為に該当し、仲介業者Y2においても、
する義務に違反したことが不法行為に該当するして、XがY1・Y
的価値409万円余、慰謝料200万円を求めて提訴したものです
2 判決の要旨
裁判所は、次の通り判示し、XのYに対する請求を一部認容した。
(1)本件土地建物は、Y1の販売広告にアパート4室の想定賃料
ク置場4台分の想定賃料や想定賃料の利回りが記載されていること
を得ることを目的として売買されたというべきである。
は、
ることに法令上の制約がない場所であることと解すのが相当であり
のであったといわざるを得ない。Y1は、本件建物を設計・
は避難経路であると認識し得た(Y1の図面には駐車場1の付近に
にもかかわらず、不正確な販売広告を作成してY2に提供し、Y2
土地建物の購入を勧誘していることからすると、XとY1との間で
Y2が宅地建物取引業者であることに照らすと、
いて誤解を生じさせる広告をしないように注意義務があると解する
駐車場として使用できるか否かについて調査する義務があったとい
査することなく、漠然とY1から提供された販売広告を使用して広
場2台分付きを強調しており、注意・調査義務違反としてY2の不
Y1は、窓の追加等によって窓先空地を設ける必要はなくなり、
使用することに問題は生じないと主張する。しかし、Y1が販売広
駐車場1は駐車場として使用できなかったのであり、また、
おらず、同主張は採用できない。
Y2は、建築士が設計していることから、
張するが、建築士が設計したことは調査・
(2)Xは、Yらが広告に記載した各室、駐車場、
に占める駐車場1の経済的価値を算出し、
し、不動産の評価は収益のみではなく、
や駐車場1は敷地としての価値があることからすると、
場1の経済的価値を算出することはできない。その他に駐車場1を
ことができないことにより、Xが経済的損害を被ったと認めるに足
損害を認めることはできない。
(3)Xは、Yらが作成した各広告により、実際には2台分の駐車
い物件であったのに、2台分の駐車場収入を得る可能性がある物件
売買に関する意思決定をすることとなっており、
を失ったことについて、Yらの不法行為により精神的苦痛を被った
仮に、本件建物に窓を設置する工事をすることで駐車場1を駐車場
性があるとすると同工事費用を経済的損害とみることもできること
確な情報が記載されたものであることを照らすと、Yらの行為から
したと認めるのが相当である。本物件の売買代金、
を考慮すると、慰謝料額を60万円と認めるのが相当である。
3 まとめ
本件において、仲介業者は、
に紹介したことについて不法行為責任を認定されています。
新築物件といえども、