◆◇◆ 最近の判例から ◆◇◆
[検査済証に係る説明義務]
建物検査済証がないことの説明義務を怠ったとして、
求が棄却された事例(東京地判 平28・3・18 ウエストロー・ジャパン)
買主が、
ため、転売できると信じて購入したが、
るを得なくなったとして、仲介業者に対し、
事案において、居住用としか聞いていない仲介業者は、
つ十分な説明をしたとして、その請求が棄却された事例
1 事案の概要
平成17年8月21日、買主X(原告)は、
た仲介業者Y1(被告)の従業員Aと売側仲介業者Y2(被告)
の説明を受け、重要事項説明書に署名押印した。
本建物は、
日に建築確認を受け、建築確認通知書を取得していたが、
なお、Xは、本建物を居住目的で購入しており、
ことはなく、また、AとBは、Xへの説明に当たり、
いことを説明したことはなかった。
同月24日、Xは、2520万円で本建物を現金で購入する旨の売
同月30日、Xは本建物の引渡しを受け、Y1に仲介手数料85万
平成25年1月、Xは、Y2との間で、売出価格2350万円とし
締結し、更に同年9月、売出価格を2150万円に下げ、
は至らなかった。
平成26年6月、Xは、別の宅建業者Cと売出価格1980万円で
約成立には至らず、更に売出価格を1780万円に下げ、
は至らなかったため、XとCは同年10月、
同年12月25日、Xは、
なったとして、
に、合計2385万円余の支払いを求め提訴した。
2 判決の要旨
裁判所は、次のように判示して、
宅建業者は、宅建業法上、
に対し、信義を旨として、
また、同法35条は、
規定しているが、同条の「少なくとも」の文言から、
限の事項を定めたものにすぎず、宅建業者は、
らして、
とを認識し、かつ、当該事実の有無を知った場合には、信義則上、
る義務を負う場合があると解されるので、
ることが、この義務にあたるかを検討する。
Xは重要事項の説明を受けた際、
は、売買契約締結に当たり、Xは居住用としての購入であり、
いと認識し、
その説明内容は、第三者による占有の有無、抵当権の有無・
他の法令による制限の有無(建ぺい率、
敷地と道路の関係、ガス・電気の上下水道の供給・
るというXの購入目的に照らして必要かつ十分な内容であったと認
の検査済証の有無について説明を行わなかったことをもって、
ったということはできない。
Xは、検査済証を備えていない建物は、
れがあるため、住宅ローンの利用や転売が著しく困難であるから、
無を必ず説明すべきと解さなければ、
Xが本建物に居住した約7年半、
きるとともに、
Bは、Xに本建物は検査済証を取得しておらず、
的に説明すべき義務を負わない。
住宅ローンの利用についても、フラット35や他の中古物件向けの
検査済証の有無を融資条件としておらず、また、
得でも住宅ローンを利用した事例が複数あることから、
宅ローンの利用が著しく困難であるとまでは直ちに認め難く、
得していない本建物は住宅ローンを利用できないおそれがあるため
可能性もあることなどを具体的に説明すべき義務を負わない。
違反を理由とする不法行為は成立しないから、
3 まとめ
本件の契約当時は、検査済証の有無の説明は宅建業法第35条1項
いないため、本件では、
重要な事実であるか、かつ、
は必要・十分な説明があったとして、原告の請求が棄却されたが、
得されなかったのは、建築確認申請では2階が2室+
室に代わり、各室の位置も変わっているためではないかと思われ、
ではないものの、
れます。
なお、平成30年4月1日の宅建業法改正により、
に検査済証の保存の状況を説明することが義務付けられており、
有無の確認・記載漏れは、同法第35条違反となることに留意する