不動産の売却をスムーズに行うためには、不動産査定から売却、物件の引渡しまでの基本的な流れを知る必要があります。
買い替えの場合は、ローンの残債額をきちんと把握した上で、不動産売却にいたるまでの費用や税金の発生するタイミングと金額等を考慮し、資金計画が大切です。

(1)価格の相場を把握しておく
 不動産の査定を本格的に依頼する前に、住宅情報誌やチラシなどで、周辺不動産の相場を調べ、査定価格に対するある程度の判断能力を養っておく。
数社の不動産業者に電話やインターネットで簡易査定してもらうことも、相場を把握する上で役立ちます。

(2)不動産業者に査定を依頼する
数社の不動産会社に、売却物件の実地査定を依頼する。
不動産業者によって査定方法も様々で査定価格も異なる場合もありますので、査定は複数の業者に依頼するとよいです。

(3)売り出し価格を決め、不動産業者と媒介契約を結ぶ
不動産業者の提示した査定価格を参考に、売主の希望売却価格と併せて検討し、売主が売出価格を決定します。
業者の査定価格や査定までの対応、査定根拠の説明、営業力や人間性などを考慮して選別し、複数あるいは1社の不動産会社と媒介契約を締結する。
(不動産業者と取り交わす媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類から選択します。契約期間は3ヵ月)

(4)物件の売却活動が始まる
媒介契約の種類や業者の販売方法によっても異なりますが、媒介契約を結んだ業者は、不動産ネットワークや住宅情報誌、チラシなどの広告媒体を使ったり、自社の顧客に告知したり、オープンハウスを実施するなど、販売物件の宣伝活動を開始します。
売却活動が始まると、業者は内見希望者を物件に案内します。
売却活動すべてを業者任せにせず、物件案内の際には丁寧な対応、掃除や整理整頓、などをして好印象を与えるようにします。
長期間売却できない場合には、不動産業者のアドバイスを受け売出価格を下げたり、媒介契約の方法を変更する必要があるかもしれません。
(専任媒介契約から一般媒介契約に変更する、あるいは業者を変える)

(5)購入希望者と契約条件等を交渉する
物件を気に入った人が現れた場合、その購入希望者と仲介業者を通じて、購入希望価格や代金の支払い方法、物件の引渡し期日などの様々な条件交渉を行います。
売主が条件を承諾し売却を決定した場合は、売買契約を結ぶ日時と場所を決める。

(6)売買契約を結ぶ
 売買契約を締結する前の最終確認として、売主・買主が立ち会い「設備機器などの付帯設備はどうするか」「瑕疵(隠れたキズ)があった場合の対処は?」といった売却後のトラブルを防ぐための重要事項説明が仲介業者によって行われます。
売主・買主双方が重要事項説明に納得し、買主から手付金(売買価格の10%が目安)を受け取って、売買契約書を取り交わせば売買契約の成立です。
この時、仲介業者に支払う仲介手数料の半額と契約書に貼る印紙代が必要になります。

(7)物件の引渡し
 残りの売買代金を買主から受け取る。
売却物件に抵当権が付いている場合は、金融機関に住宅ローン等の融資解約を申し出て残債を返済し、抵当権を抹消して物件を引き渡す。
(一般的には買主から受け取った売買代金を残債に充て抵当権を抹消します。)
この時、仲介業者に支払う仲介手数料の半額と抵当権抹消のための登記費用などが必要になります。
また、不動産売却によって売却益が発生した場合には、所得税・住民税などの税金を納めなくてはなりません。


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