特約で担保責任に関して免除・軽減をすることができるが,売主が知ってい
ながら買主に告げなかった事実や,第三者に対して自ら設定し又は譲り渡した
権利については責任を免れない。

瑕疵担保責任の対象は?
売買の目的物に隠れた瑕疵があるときは、売主は瑕疵担保責任を負うのが原則です(民法第570 条)。「瑕疵」とは、売買契約の目的物に何らかの欠陥があることですが、瑕疵担保責任の対象となるのは、「隠れた瑕疵」すなわち買主が通常の注意をはらっても発見できなかった瑕疵です。

売買契約の民法上の瑕疵担保責任の効果は?(民法第570 条)
÷赱咾砲茲蠻禺腓紡山欧生じている場合は、買主は損害賠償請求ができます。

∇赱咾砲茲蠏戚麑榲が達せられない場合は、買主は契約の解除をすることができます。
権利行使期間は、買主が事実を知ったときから1 年ですが、引渡しされたときから10年の経過により消滅時効にかかります。(最高裁判決)

※(1) 請負契約の瑕疵担保責任の効果は、上記とは異なります。

※(2) 商人間売買における瑕疵担保責任の効果は、上記とは異なります。(商法第526 条)

瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付けるには?
(1)民法上は、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした場合には、その特約の効力が認められます。ただし、以下の場合には免責されません。(民法第572 条)
’篌腓知っていながら買主に告げなかった事実
売主が自ら第三者のために設定し、または譲渡した権利
しかしながら瑕疵担保責任については、契約当事者の属性によって民法以外の法律が適用されることも多く、免責特約の効力が認められない場合があります。
(2)売主が宅建業者の場合
宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買においては、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、瑕疵担保責任について民法の規定よりも買主に不利な特約をしても無効です(宅建業法第40 条)。但し、 業者間売買の場合は宅建業法第40 条が適用されないため、瑕疵担保責任を免責する特約も有効です(同法第 78 条第2項)。
(3)売主が事業者で買主が消費者の場合
この場合、売主の瑕疵担保責任を免責するという特約は、消費者契約法第8条により無効になります。また、消費者契約法の改正(注 施行日 平成29 年6 月3 日) により、買主である消費者の解除権を放棄させる特約も無効となりましたので、「目 的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は修補義務のみを負う。」といった特約も無 効です。また、瑕疵担保責任を負う期間を著しく短くする特約は、消費者契約法第 10 条に反して無効とされる可能性もあります。
(4)新築住宅の場合
新築住宅(完成から1 年を経過していない未使用住宅)の「構造上主要な部分又は 雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」の隠れた瑕疵については、住 宅の品質確保促進法第95 条により、最低10 年間は売主に瑕疵担保責任が義務づ けられ、これを特約によって短縮したり免責させることはできません。

売主の担保責任