任意売却の流れ
1.不動産会社へ販売価格の査定依頼
 売却の意思が決まったら自分の不動産がいくらするかを確かめましょう。
知り合いの業者さんがいるのなら、その方にお願いするのが良いと思いますが、 いない場合はお近くの不動産業者数社へと連絡をして「金額によっては売却しよう と思っているのだけど、いくらぐらいで売れますか?」と聞きます。出来れば売買専門の業者がいいでしょうね。

2.売却の決定、仲介業者の選定
 数社の査定額が出たら、売却価格や条件等を検討して、仲介業務をしてもらう業者を選定してください。価格は高い方が良いと思いがちですが、必ずしもそうではありません。それよりもいろんな条件で決めた方が良いでしょう。仲介手数料の 額とか、抵当権者との交渉とか、営業マンとの相性とか。(依頼者にとって有益な方法を知っているとか)総合的に判断してより良い業者を選定します。
3.抵当権者への任意売却の報告及び専任媒介契約の締結
 売却(媒介)価格の決定や仲介業者が決まったら、抵当権者へと任意売却の意思を伝えます。 この段階では、売却(媒介)価格を言う必要はありません。ただ「支払等がキツイので任意売却をしたい」 との旨を伝えます。抵当権者から「売却価格は・・仲介業者は・・」と尋ねますので、 「売却価格と業者が決定次第、ご報告します」と話しましょう。後は不動産会社と専任媒介契約を締結して、それの写しを持って抵当権者(銀行)へと 報告しに行きます。抵当権者と仲介業者との顔合わせを済ませてしまえば、後の抵当権者との交渉は不動産会社の担当者に任せます。
4.販売活動の開始
  販売活動を不動産会社にしてもらいますが。販売方法としては、一般市場への販売(新聞折込チラシ、情報誌 への記載等)と業者間への情報公開があります。専任媒介契約を締結すると、業者間での 情報公開が義務付けられているので、不動産流通機構へと情報公開します。 すべて不動産会社さんに一任します。
5.買付け証明、抵当権者への交渉
 売買価格等の条件次第で、契約となりますが、抵当権者の承認が無いと、抵当権 の抹消依頼に支障をきたしますので、買主さんが決まったら最初に、「買付け証明」を発行し てもらい、それを元に抵当権者へ配分計画書を作成して、各抵当権者との間で配当額を交渉をします。
配分計画書には売買金額とそれから引かれる経費明細を明記して、売買金額から経費 (仲介手数料・引越し費用・測量費用 等)を差し引いた残金を優先順位(抵当権順位)で配当します。返済配分計画書、買付け証明書を持って、抵当権者(銀行)へと交渉に入ります。配分計画書は不動産会社の担当者が作成します。
6.売買契約締結
 各抵当権者から配当額にOKが出たら、売買契約を締結します。通常は売買契約書締結後、 1ヶ月位の猶予期間を経て決済という形です、たまに契約締結&決済を同時に行う場合もあります。

猶予期間とは、買主がローン等の融資を受ける場合の手続き期間です。 買主がローンで購入する場合は、契約書に「ローン特約」という条項が適用され、「ローンが出ない場合はこの契約を白紙撤回する」という条項がつきます。近年、買主側が融資を受ける場合には売買契約書が必要になりますので、このような条項が織り 込まれるようになりました。売主側は、売買契約書を抵当権者へと提出して確認してもらいます。実務ではローン特約を嫌がる抵当権者もいるので注意が必要です。
7.決済(抵当権抹消、所有権移転)
 買主側が決済金額の用意が出来たら、決済日を決めます。場所は買主側が決定します。買主が融資を受けての場合は、 融資先の支店になります。
ここで、売買代金の全額(手付金を受け取っている場合は残金)を買主から受取り、金銭の授受 が確認出来たら、所有権移転に必要な書類を買主側の司法書士に預けます。

売主は受取り代金の内、決められた配当の金額を抵当権者へと支払、抵当権者は確認後、抵当権 抹消の書類を買主側司法書士に渡します。これで、所有権移転完了となります。
決済日までに、売主は買主と話合いの上、引渡し(引越し)日を決めます。 これはお互いの条件等で、話し合いで決めてます。

任意売却での注意点
1.任意売却の依頼方法
任意売却は所有者の意思(管理)の基で、所有不動産を不動産業登録業者を介して売却する事をいいます。以下の方法は任意売却に当たり、不動産登録業者との間でどのような契約をするかを説明します。

○専属専任媒介契約
 媒介契約であって、次の特約が付いている契約のことを「専属専任媒介契約」と呼ぶ。

 О様蠎圓蓮他の宅地建物取引業者に重ねて売買(又は交換)の媒介(又は代理)を依頼することが できません。

◆О様蠎圓蓮依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買(又は交換)の契約を締結することができない。〔すなわち依頼者は自分で発見した取引の相手方と、当該宅地建物取引業者 の媒介(又は代理)を経ずに、契約を締結してはなりません。
大事なことは、所有者は契約した業者以外の業者や自分自身で、売買してはいけないと言うことです。 
業者側にも規定があって、この契約を締結してから5日以内に契約の相手方(買い手を探索するために、指定流通機構への物件の登録が義務付けられいます。
 契約業者は、依頼者に対し、1週間ごとに1回以上、業務の処理状況の報告をしなければならない事になっています。

○専任媒介契約
 媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼ぶ。
専属専任媒介と似ていますが、違う点が1つあります。依頼者本人が見つけてきた取引先(買い手)と契約するときは、契約業者 の媒介を介せずに契約が出来る事です。登録業務が7日以内で、業務報告が2週間以内です。

○一般媒介契約
 一般媒介契約とは、次の特徴を持つ媒介契約のことである。
依頼者が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。

依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則的に自由である。
これが一般的な媒介契約です。売却希望者が色々な不動産業者に依頼して、より良い条件の買主を探す事が出来ますし、「売却のキャンセル」も簡単に出来ます。以上が任意売却の方法です。金融機関や保証会社から「任意売却してください」と言われたら、「専属・専任媒介契約」になります。

2.不動産業者選び。
 売主さんは地元のどの業者が良い業者なのか?なんてなかなか分からないです。色々情報を集めて良い業者を選ぶ事も大事ですが、 信頼性のない情報は危険です。地元の業者のなかでも大変良い、業者 さんもいらっしゃいますが、探すのは大変です。 
一番のお勧めは不動産任意売却に精通している不動産会社です。ただ、初めから1社に絞るのでなく、「専属専任媒介契約」を結ぶ前に、実勢売却価格を数社に依頼して出してもらい(無料です)、諸条件の良い ところを選んで専属・専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう。

3.任意売却を選択する場合は!?
 不動産を売却すると決断されたら、最初に任意売却をお勧めします。競売は最後の手段と考えていた方が良いでしょうね。 「任意売却しても損をするのに?」とお考えの方もいるでしょうが、ここでは説明できない方法がありますので、その当たりは当社にご相談ください。
 清算方法は単純明快に
 売却価格−(残債務+諸経費)= で、プラスか?マイナスか? 


諸経費(手数料・費用)とは
  ■売却に関わる仲介手数料(上限:売買価格の3%+6万円(消費税別))
任意売却の仲介手数料は、債権者側からお支払いを頂くことになっております。
売主からは現金等一切持ち出しがありませんので安心して下さい。 
※弁護士・司法書士とは違いますので相談料などもすべて一切かかりません。
       ・引越し費用 
    ・後順位抵当権者等に対する抹消承諾料(ハンコ代)
    ・破産財団への組入れ額
    ・抵当権抹消登記費用
    ・公租公課の滞納分
    ・マンション管理費の滞納分
    ・ハウスクリーニング等の費用(原則は現状有姿)等   
譲渡税
 不動産を売却すると売り主側に課せられる税金です。売却益(課税譲渡所得)の20%(所得税15%と住民税5%)が譲渡税となります。
 売却益は、売却金額からその不動産の取得額(取得費)と譲渡にかかった(経費譲渡費用)を引いたものです。

 <不動産用語>
売買金額:売買の取引価格のこと
取得費 :その不動産を取得した時にかかった費用(購入金額や購入手数料等)ですが、売買金額の5%より、 取得額が下回る場合は売買金額の5%を取得費としてみなすことが出来ます。 これは土地で、購入価格が不明という場合も、売却価格の5%となります。
建物の場合は建築費や修繕費を加算出来ますが、経過年数に対しての減価償却の額となりますので10年前の新築時の金額が全てという訳ではありませんので、注意が必要です。
譲渡費用:譲渡時にかかった仲介手数料、測量費、立ち退き費用、解体費用等です。
 特別控除:これは売却物件が居住用資産(自宅)の場合3000万円の控除が適用されます。居住用以外の不動産の場合は適用外です。
例)売却物件は宅地。売却額2000万円、取得額が不明、譲渡費が売買の仲介手数料のみ場合は・・・・   
   まず、取得費ですが、
      2000万円×5%=100万円(取得費)
   そして、譲渡費用が(売却仲介手数料)
      (2000万円×3%)+6万円=66万円(譲渡費用)
   よって、課税譲渡所得は
      2000−(100+66)=1834万円(課税譲渡所得)
   となり、譲渡税は
      1834万円×20%=366万8千円となります。
これらから、取得費が高ければ課税譲渡所得を低く抑えることが出来ます。所得費が売却価格より多い場合は課税譲渡所得が マイナスになりますから、譲渡税は0円となるのです。
4.まとめ
   任意売却で残債務が残る場合でも、残債務を無効化・少額化する方法等もあります。大切な不動産を売却するのですから、時には弁護士、司法書士等の各専門家の協力が必要な場合もあります。各専門家の紹介を含め、最良の方法をご提案致します。 
依頼者の生活再建のため、任意売却後の残債務ついては毎月のローン支払い額を支障のない範囲(例5,000円〜10,000円)で支払うことを目的とした交渉支援も行います。

 
不動産任意売却の仲介業者選びは
  ■担保(抵当権付)不動産の実務に精通していること。
  ■処分(売却)価格の妥当性を証明できること。
  ■売買価格を高く売ることのできる不動産業者であること。
  ■早期に販売することのできる不動産業者であること。
  ■金融機関・保証会社に信頼がある不動産業者であること。

☆担保付(抵当権付)不動産の売却は信頼と実績のある当社へご依頼下さい。当社は旧政府系金融機関、民間金融機関様の案件を多数処理してきました。須賀川市・岩瀬郡エリアでは一番最初に不動産任意売却の実務等をお取扱いさせていただきました。不動産任意売却なら当社にお任せ下さい。ご連絡お待ちしております。☆
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   (担当 吉田 ) 


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