住まいを売る時の査定の流れ「価格査定マニュアル」を利用した価格査定について

1.(価格査定について)
不動産の取引については、法律に従った適正な契約を締結するとともに、取引される不動産の価格が売主、買主ともに納得するものであることが大切です。

不動産はほかの商品と異なって定価というものがありませんが、そこにはおのずと適正な価格があるはずです。売却するからには適正な価格で、スムーズに売却されることが大切です。適正価格が判らず大幅に安く売ってしまったり、逆に高い価格で売出したため予定していた時期までに売れなかった、などの失敗を起さないようにしなければなりません。

このようなことから、不動産仲介業者の価格に関する助言行為の役割がきわめて大きくなっており、宅地建物取引業法では、業者は仲介(媒介・代理)にあたって売出し価格について意見(意見価格・助言価格)を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないことになっております。(同法第34条の2第2項)

この根拠として(財)不動産流通近代化センターが作成した不動産価格査定マニュアルによって査定価格を算出することとしているのです。

2.(価格はどのようにして決まるのか)

一般に不動産の取引においては、その価格は、売りたいと思った価格から成約に至るまで、次の4段階に分類することができます。

ヾ望価格
   
まず第1は売却を希望する売主が、いくらで売却したいかという希望価格です。この価格はいわば売られる方の思感的な次元で決定されることが多く「今回新たに住宅を購入することになり、これにはこれだけの資金を必要とするので、いくらで売却したい」とか「不動産広告に自分の近所の家が3,500万円で売却に出ているがわが家の方が駅に少し近いし、建築も2年新しいので、4,000万円で売却できるはずである」といったことで決定される場合が多いものです。

また購入を希望する買主にも希望価格があります。これは、いくらのマンションが欲しいという場合に、現実にはいくらのマンションなら買えるというところから決定されます。実際には相場はともかく自己の必要資金から売却希望価格が決定されるのときわめて似ています。

もちろん、売られる方の中には的確に周辺の相場を把握し、妥当な希望価格を提示できる方もいます。しかし住宅やマンションの取引の当事者は一般個人であるのが普通で、不動産の価格についての知識や取引の経験の少ない方の場合が多く、中には全くどのくらいで取引されているか見当もつかないという人さえいます。

意見価格(助言価格)

第二段階は仲介業者の意見価格(助言価格)です。
仲介業者は常に不動産の取引を仲介しているわけですから、取引相場、市場の動向などの知識を持った上に、売却予定の住宅・マンションなどについて現地調査、諸官庁で法規を含めた調査をし、前述の価格査定マニュアルに基づいて近くで取引のあった平均的事例から当該不動産の価格査定を算出します。

仲介業者は売られる方の希望価格に意見を述べ、実際に売却可能な価格についての助言を行います。この価格を意見価格(助言価格・査定価格)といいます


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第三段階は売出し価格(媒介価格)です。この価格によって仲介業者との間に媒介契約(売却依頼の契約)を締結し、業者は広告を出したり、流通機構や同業者との情報交換などにより、広く買主を探す販売活動をはじめます。

希望価格と仲介業者の意見価格との間に隔たりがあるときは、必要な調整が行われて、売出し価格が決定されるものです。しかし売却される方の希望価格がきわめて強固であったり、仲介業者の意見や助言が不十分なため、市場性に乏しい価格で売出すことになる恐れもあります。

売出し価格は、いったん決定されれば最後まで変わらないものではなく、その後情勢変化に対応して変更する必要があります。

また当初は高めに設定して、売れなければ徐々に価格を下げるという方法を取られる方もいますが、買われる方も1円でも安いものを探していますし、価格を徐々に下げていると、まだ下がるのではないかという期待感から、なかなか売却できないというケースが多く見られます。

そこで売出し価格を決めるときは、業者と十分話し合うことが大切です。

だ約価格

成約価格は売出し価格に対して、ある価格で取引に応じるまたは応じてもよいと考える相手方が現れ、売買契約が成立した場合の価格のことです。

売出し価格から成約価格に至るまでの間には双方の条件の変更や価格変更が生じることがあります。


3.( ま と め )

以上のように売却できるまでには四段階の価格がありますが、これらはそれぞれ独立して存在するものではなく、相互に密接な関係を持っているものです。
上のプロセスを図に示すと次のようになります。


まとめ











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